Le opere che il proprietario di un’unità immobiliare può fare senza bisogno di comunicare alcunché all’amministratore e quelle che sono vietate.

Secondo la legge, il proprietario di un’unità immobiliare che si trova in un condominio può farci quello che vuole, purché non dia fastidio agli altri e non rovini quello che è di tutti. In altre parole, dentro casa sua e nelle parti che gli vengono attribuite in uso esclusivo può apportare le modifiche e realizzare le nuove opere che ritiene più opportune, nel rispetto dei regolamenti edilizi, delle norme in materia e del regolamento condominiale. C’è la massima libertà ma nel rispetto di certi limiti. In base a questi ultimi, quali lavori può fare un condomino a casa sua?

Alcune opere, come eliminare un tavolato interno per allargare un locale o cambiare il bagno, non hanno bisogno di alcuna comunicazione o autorizzazione da parte del condomino. In altre situazioni, però, è obbligatorio avvisare l’amministratore. Accade quando deve essere eseguito un lavoro che, almeno teoricamente, potrebbe arrecare danni o pregiudizi all’edificio. L’amministratore, in questo modo, può valutare la situazione e, eventualmente, intervenire anche tramite diffida nel caso in cui ritenga che le opere previste possono rientrare tra quelle vietate. L’amministratore, inoltre, deve informarne l’assemblea.

Quali sono i lavori vietati per un condomino?

Benché si tratti di una parte di sua proprietà, il condomino non può intervenire su di essa se il lavoro comporta, in qualsiasi misura, un danneggiamento o un pregiudizio in ordine alla stabilità o sicurezza dell’edificio.

Ciascun condomino, quindi, prima di intervenire sulle proprie parti esclusive deve verificare o far verificare che le opere previste non si riflettano negativamente sull’intero edificio o comunque su una sua porzione. È il caso di chi vuole allargare l’ingresso al proprio box intervenendo su un pilastro portante, di chi intende installare un condizionatore senza tenere conto del peso che può reggere la soletta, ecc.

Tali interventi, oltre a violare norme civilistiche, possono comportare anche la commissione di reati, come nel caso in cui qualcuno possa subire lesioni dovuti a crolli o a incidenti.

Il singolo condomino, inoltre, non può realizzare un intervento sulla sua proprietà se l’opera compromette il decoro architettonico dell’edificio, vale a dire l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva. È altresì vietato modificare l’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili di per sé di considerazione autonoma.

Quali sono i lavori che può fare il condomino?

Al di fuori dei casi sopra citati, il condomino può fare a casa sua i lavori che ritenga opportuni. Può anche, nel rispetto delle norme urbanistiche e del regolamento del condominio, cambiare la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, ad esempio da sottotetto a mansarda o da cantina a taverna.

C’è sempre il vincolo di non creare un danno alle parti comuni dell’edificio e di non impedire il loro godimento agli altri condòmini.

Il condomino che abbia compiuto il mutamento di destinazione della propria unità immobiliare non può vantare un diritto di condominio sugli impianti comuni (ad esempio, l’impianto di riscaldamento centralizzato) in quanto gli stessi non sono legati alla nuova unità immobiliare da un rapporto di accessorietà.

Esempi di lavori che il condomino può fare a casa sua

Sulla base di quanto deciso in passato dalla giurisprudenza, ecco alcuni lavori che può fare il condomino a casa sua, sempre nel rispetto delle regole di cui abbiamo parlato finora:

• recintare i posti auto di proprietà se non viene invaso alcuno spazio comune e non si pregiudica il decoro architettonico dell’edificio;
• trasformare un posto auto in box chiuso;
• trasformare il manufatto posto sulla terrazza condominiale in appartamento ad uso residenziale solo mediante opere interne, senza variazione né ampliamento di volume dei locali originari e senza compromissione per l’accesso al lastrico solare di proprietà condominiale;
• trasformare il tetto a spiovente in mansarda uso abitativo, senza compromettere il funzionamento degli impianti condominiali;
• realizzare di una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra dell’appartamento;
• trasformare un balcone in veranda che non comporta un’apprezzabile limitazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affaccia il balcone, viene realizzata con sostegni in materiale opaco che non alterano i volumi della facciata e non incide sul decoro dell’edificio;
• mettere dei tendaggi sul terrazzo dell’edificio;
• destinare la proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro senza danneggiare le parti comuni dell’edificio o pregiudicare la proprietà comune, nel rispetto delle norme urbanistiche;
• aprire una porta di accesso diretto sul balcone in un fabbricato senza pregio architettonico e già interessato da interventi di altro genere;
• aprire dei varchi e installare porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Esempi di lavori che non può fare il condomino a casa sua

Per contro, il condomino a casa sua non può fare dei lavori come:

• realizzare una struttura delimitante il posto auto di proprietà esclusiva che rende impossibile l’accesso comune antistante ai singoli posti auto e limita l’utilizzo della caldaia;
• realizzare una soprelevazione costruendo una veranda sul terrazzo privato;
• realizzare in maniera imperfetta un impianto autonomo di riscaldamento, che può determinare pericolo attuale di un rischioso funzionamento;
• trasformare una parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo;
• realizzare nella sua proprietà esclusiva tettoie che danneggiano l’estetica della facciata dell’edificio condominiale;
• fare un sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell’edificio che compromette sul piano estetico l’aspetto architettonico del fabbricato;
• destinare una porzione di proprietà esclusiva da autorimessa ad abitazione, con peggioramento dell’estetica della facciata e pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell’edificio, posto in zona residenziale.