Come funziona l’usucapione abbreviata: tutti i presupposti per diventare proprietari di un bene altrui. 

Per usucapire un immobile in solo dieci anni è richiesta la “buona fede” da parte del possessore, ovvero la convinzione di essere il legittimo proprietario del bene. In altri termini bisogna ignorare che il bene appartiene a un altro soggetto. Ma come è possibile che una persona sia all’oscuro, ad esempio, del fatto che il terreno su cui si trova o che la casa in cui vive è di altri? È possibile scambiare una valigia, un giubbotto, persino un paio di scarpe quando si crea confusione tra oggetti identici, ma come si può ritenere di essere proprietari di un fondo o di un’abitazione che non si è mai regolarmente comprata? Qual è la buona fede per l’usucapione di un immobile in dieci anni? È quello che cercheremo di spiegare qui di seguito. 

In questo articolo ci occuperemo della cosiddetta usucapione abbreviata che è appunto l’ipotesi in cui il termine per usucapire un immobile non è di 20 anni ma solo di dieci. 

Come funziona l’usucapione

Non vogliamo dilungarci su un argomento che abbiamo trattato più volte in queste stesse pagine (leggi Cos’è l’usucapione). Sinteticamente possiamo dire che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà altrui che non richiede né il consenso del titolare, né un contratto, né un rogito notarile. È sufficiente che una persona utilizzi il bene altrui per almeno 20 anni ed eserciti su di esso non una semplice detenzione, ma i poteri tipici del proprietario. È il caso ad esempio di chi fa una ristrutturazione senza chiedere il permesso, di chi modifichi la destinazione urbanistica del bene, di chi cambi porta e serratura di casa tenendolo solo per sé i duplicati delle chiavi, di chi spiani un terreno e vi edifichi di sopra o, al contrario, abbatta una costruzione. Insomma, il possessore deve arrogarsi dei poteri non propri e deve farlo alla luce del sole in modo che tutti possano saperlo.

In quest’arco dei 20 anni, il proprietario non deve agire con un’azione giudiziale per recuperare il proprio bene. 

Quanto tempo per l’usucapione di 10 anni?

In alcuni casi, però, per usucapire un bene sono sufficienti 10 anni. Si parla, in tali ipotesi, di usucapione abbreviata. L’usucapione abbreviata si verifica quando una persona acquista in buona fede un immobile da chi non era il proprietario ma senza esserne consapevole. 

Affinché ciò si verifichi è necessario sottoscrivere un contratto valido nella sostanza e nella forma a trasferire la proprietà dell’immobile. Si deve quindi trattare di un rogito notarile poiché solo questo può astrattamente valere come titolo di proprietà.

Inoltre tale contratto deve essere dal notaio trascritto nei pubblici registri immobiliari. È da tale momento che decorre il termine di 10 anni per l’usucapione abbreviata.

Un esempio

Si ha buona fede, ad esempio, quando l’acquirente si rivolge ad un notaio, presumendo che questi faccia le opportune verifiche circa la titolarità del venditore, cosa che invece non avviene.

Immaginiamo che Mario e Giovanna siano sposati in regime di comunione dei beni e, come tali, siano anche comproprietari di un immobile per metà ciascuno. Senonché Mario decide di vendere il bene ad Antonio, proprio fratello che vi vive in affitto, senza però dire nulla a Giovanna. Il notaio non si accorge di tale circostanza ed esegue il rogito della compravendita.

Giovanna crede che Antonio abiti l’immobile in forza di un contratto di locazione. Non immagina che il marito glielo ha venduto.

Dopo 15 anni, alla morte di Mario, Giovanna si accorge del trasferimento della proprietà e chiede ad Antonio di restituirle la casa, non essendo valido l’atto di vendita. 

Antonio però, in questo caso, può eccepire l’usucapione abbreviata. Egli infatti, in buona fede, ha sottoscritto un contratto di compravendita ritenendo che Mario fosse legittimato a vendere, avendo peraltro avuto la garanzia del notaio. Quindi, Giovanna non otterrà indietro la casa. 

Precisazioni sull’usucapione abbreviata

La buona fede necessaria per l’usucapione abbreviata deve sussistere al momento dell’acquisto del bene. Non rileva l’eventuale successiva malafede. Quindi, nell’esempio di poc’anzi, se Antonio dovesse scoprire, dopo tre anni, che la casa era anche di Giovanna, l’usucapione si formerà ugualmente.

Per ottenere l’accertamento dell’usucapione, al termine dei 10 anni è necessario intentare una causa contro il proprietario del bene. Nel giudizio civile, il giudice accerta la sussistenza di tutti i requisiti dell’usucapione e, con sentenza, trasferisce la proprietà del bene.