Quanti giorni prima il condomino deve ricevere l’avviso per la riunione di condominio? Ecco come funzionano i termini di convocazione per un’assemblea e le conseguenze in caso di violazione.

La convocazione dell’assemblea condominiale segue regole precise: la legge non solo impone la convocazione scritta a tutti i condomini (e, in caso di comunione, a ciascun comproprietario dell’immobile), ma anche che questa arrivi con un preavviso tale da consentire agli interessati di meditare sui punti indicati all’ordine del giorno e arrivare così preparati alla riunione. La legge stabilisce qual è il termine per la convocazione dell’assemblea condominiale (ossia quanti giorni prima debba arrivare l’avviso a ciascun condomino) ma il regolamento di condominio può derogare tale previsione.

Di tanto ci occuperemo qui di seguito, analizzando un interessante precedente: la sentenza del Tribunale d’Aosta n. 215/2023.

Cosa prevede la legge per la convocazione delle assemblee?

La normativa, in particolare l’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che l’assemblea deve essere convocata con un preavviso di almeno 5 giorni. Tali giorni devono sussistere tra la data di ricevimento dell’avviso di convocazione e la data della prima convocazione.

In caso di assenza del destinatario a casa, si considera il momento in cui il momento in cui il postino immette nella cassetta delle lettere l’avviso di giacenza.

Non importa se, in tale frazione di tempo, cadono giorni festivi che, pertanto, vanno comunque calcolati.

Come viene calcolato il termine di convocazione dell’assemblea di condominio?

Per il computo dei termini si considera la data dell’assemblea in prima convocazione, il momento in cui il condomino viene a conoscenza dell’avviso di convocazione, calcolando a ritroso senza considerare il giorno iniziale ma calcolando il giorno finale, non trattandosi di termine libero, ai sensi dell’articolo 155 Codice di procedura civile.

Il regolamento di condominio può prevedere un diverso termine?

La norma del codice civile che prevede il termine minimo di 5 giorni può essere derogata dal regolamento di condominio solo se questo prevede un termine superiore, non già inferiore. Quindi sarebbe legittima la previsione di un preavviso di 7 giorni ma non uno di 4.

Ciò in quanto la norma è volta a garantire al condomino un numero minimo di giorni tra il ricevimento della convocazione e l’assemblea, per poter esaminare compiutamente gli argomenti posti all’ordine del giorno.

Quali sono le conseguenze se il preavviso non viene rispettato?

Il condomino che non sia stato convocato secondo le regole (ossia che non abbia ricevuto l’avviso o lo abbia ricevuto più tardi del termine di 5 giorni rispetto alla data della prima convocazione) ha la possibilità di impugnare la delibera adottate in assemblea. L’impugnazione però deve avvenire entro massimo 30 giorni, diversamente la delibera si sana definitivamente.

Il termine di 30 giorni per la contestazione inizia a decorrere dal momento in cui il condomino riceve il verbale con l’esito dell’assemblea. Ad esempio, se un condomino riceve il verbale il 10 marzo, avrà tempo fino al 9 aprile per impugnare le delibere.

Nessun altro condomino, se non quello che non ha ricevuto nei termini l’avviso, può impugnare la delibera per tale vizio.

E se il verbale dell’assemblea non viene comunicato?

Se il verbale dell’assemblea non viene comunicato al condomino, non vi sono termini massimi per impugnare le delibere. In questo caso, il condomino potrebbe contestare le decisioni dell’assemblea anche dopo molti mesi o anni.

Cosa significa la “sanatoria” di una deliberazione?

Se trascorrono infruttuosamente i 30 giorni per l’impugnazione da parte di un condomino invalidamente convocato, la deliberazione diventa definitivamente valida, a meno che non sia affetta da altre invalidità che portano alla nullità. In pratica, se nessuno impugna la delibera entro 30 giorni, questa è considerata valida.

Chi ha l’onere di provare il rispetto del termine di preavviso?

Il condominio ha l’onere di provare che ha rispettato il termine minimo per la convocazione dell’assemblea. Questo perché l’avviso di convocazione è un atto recettizio, come stabilito dall’articolo 1135 del Codice Civile (Cassazione 24132/2009). Tuttavia, se l’invito arriva all’indirizzo del destinatario, si presume che questi ne sia a conoscenza.