Quali sono gli strumenti di pubblicità previsti dalla legge? In cosa consiste la trascrizione? Cosa sono i registri immobiliari? Opponibilità: cos’è?

Quando bisogna acquistare una casa o un terreno occorre adempiere a una serie di formalità, la più importante delle quali è quella di recarsi presso un notaio per stipulare il rogito. Il pubblico ufficiale curerà poi tutta un’altra serie di adempimenti, come ad esempio la trascrizione dell’atto presso i registri che si trovano in conservatoria. Con questo articolo risponderemo, tra le altre, anche alla seguente domanda: la pubblicità immobiliare è o non è opponibile?

Come meglio diremo nel prosieguo, per “pubblicità” si intende la particolare formalità con cui un determinato atto viene portato a conoscenza di tutte le persone che non ne hanno preso parte in modo diretto, cosicché sia efficace anche nei loro riguardi. Ad esempio, la compravendita immobiliare va pubblicizzata in modo tale che il trasferimento sia opponibile anche nei riguardi di coloro che sono estranei al contratto. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se la pubblicità immobiliare è o non è opponibile.

Pubblicità: che cos’è?

Nel mondo del diritto, la “pubblicità” è rappresentata da una serie di strumenti che servono a rendere conoscibile una certa situazione giuridica.

Gli strumenti di pubblicità sono diversi a seconda dell’oggetto dell’atto che bisogna rendere conoscibile (bene mobile o immobile) nonché della funzione che tale pubblicità è destinata ad assolvere.

Pubblicità: a cosa serve?

Come anticipato, la funzione principale di ogni forma di pubblicità è di rendere noti determinati fatti o atti giuridici. In base agli effetti che essa produce si distingue tra:

• pubblicità notizia, in tutti i casi in cui la sola funzione della pubblicità è di far conoscere determinati fatti giuridici ad altre persone. La sua omissione può determinare l’applicazione di sanzioni ma non incide sulla validità o sull’efficacia del rapporto giuridico. Sono esempi di pubblicità notizia l’iscrizione degli imprenditori nel registro delle imprese e le pubblicazioni del matrimonio;
• pubblicità dichiarativa, nelle ipotesi in cui la funzione della pubblicità è di rendere opponibile ai terzi l’atto giuridico. Nel caso di omissione, l’atto, pur rimanendo valido ed efficace tra le parti, non può essere opposto alle altre persone (di tanto parleremo a breve);
• pubblicità costitutiva, quando la pubblicità costituisce presupposto indispensabile per la validità dell’atto. Si pensi, ad esempio, all’iscrizione dell’ipoteca.

Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo La pubblicità notizia, dichiarativa e costitutiva.

Trascrizione: che cos’è?

La trascrizione è il più noto strumento di pubblicità dichiarativa, necessario al fine di rendere opponibile un determinato atto.

Per la precisione, la trascrizione è il mezzo previsto dalla legge per pubblicizzare alcuni fatti ed atti giuridici inerenti alla titolarità e al contenuto di diritti reali su beni immobili e beni mobili registrati (auto, moto, barche, ecc.).

Insomma: la trascrizione è la pubblicità immobiliare.

Trascrizione: a cosa serve?

La trascrizione degli atti aventi ad oggetto beni immobili serve a risolvere i conflitti tra più aventi causa da uno stesso autore. Cosa significa? Vuol dire che la trascrizione serve a stabilire quale acquisto prevale. Facciamo un esempio.

Matteo vende il proprio appartamento a Marco. Prima che questi trascriva l’atto di acquisto, Matteo vende nuovamente lo stesso appartamento a Luca, che procede immediatamente alla trascrizione dell’acquisto. Il risultato è che la compravendita per prima trascritta sarà quella efficace, con la conseguenza che Luca farà salvo l’acquisto dell’immobile mentre Marco potrà rivalersi su Matteo per chiedere il rimborso e l’eventuale risarcimento.

Insomma: nel caso di conflitto tra soggetti che vantano lo stesso diritto o diritti incompatibili sullo stesso immobile, a prevalere è colui che ha effettuato per primo la trascrizione.

Trascrizione immobiliare: dove si fa?

I registri nei quali sono trascritte le vicende relative ai beni immobili sono tenuti presso le conservatorie dei registri immobiliari, che si trovano presso le sedi dell’Agenzia delle entrate presenti sul territorio.

In genere, la trascrizione è curata dal notaio che ha predisposto il rogito, pertanto si tratta di adempimento che non deve curare direttamente la parte.

Pubblicità immobiliare: è opponibile?

Siamo ora in grado di rispondere al quesito posto nel titolo del presente articolo: la pubblicità immobiliare è di tipo dichiarativa, con la conseguenza che essa rende opponibile l’atto nei confronti dei terzi estranei al rapporto giuridico.

Come visto, l’opponibilità è l’idoneità di un atto giuridico ad esprimere la sua efficacia anche nei confronti dei terzi e non solo delle parti.

La pubblicità immobiliare è quindi opponibile, nel senso che, una volta effettuata la trascrizione presso i registri immobiliari della conservatoria, l’atto dovrà essere ritenuti efficace anche nei riguardi dei terzi.

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