Se ad essere prorogato è un contratto di locazione con cedolare secca, è necessario confermare l’opzione per la tassazione sostitutiva?
Con la locazione è possibile godere di una cosa altrui pagando un corrispettivo periodico. Il contratto sicuramente più diffuso è quello che ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo: con l’affitto è possibile vivere all’interno della casa altrui come se fosse propria, corrispondendo un canone mensile. Perché sia valido, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in modo tale che il fisco sia portato a conoscenza del guadagno percepito dal locatore. In questo ambito si pone il seguente quesito: come funziona la proroga dell’affitto con cedolare secca?
Come si proroga un affitto?
Secondo la legge sulle locazioni abitative (art. 2, l. n. 431/98), alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per ulteriori quattro anni – nell’ipotesi di contratto a canone libero – oppure di soli due anni – nel caso di contratto a canone concordato -, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore, da comunicare tempestivamente al conduttore al ricorrere delle specifiche condizioni previste dalla legge (se occorre ristrutturare l’immobile, adibirlo a propria abitazione, ecc.).
Alla scadenza del periodo di proroga (quadriennale o biennale), ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata.
In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime tributario facoltativo che si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali locali.
Con la cedolare secca, inoltre i redditi provenienti dall’affitto non concorrono alla definizione dell’imponibile sul quale si calcolano le tasse.
In buona sostanza, la cedolare secca è una modalità di tassazione alternativa dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili.
Scegliendo questa tassazione sostitutiva, gli introiti derivanti dall’affitto non vengono sommati agli altri redditi per il calcolo dell’imponibile totale (quello sul quale vengono determinate le tasse), ma sono tassati con un’aliquota fissa, solitamente più bassa rispetto a quella degli scaglioni Irpef.
La scelta per la cedolare secca, infine, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.
Proroga contratto con cedolare secca: come funziona?
Nel caso di proroga del contratto di affitto, viene automaticamente prolungato anche il regime fiscale della cedolare secca?
Va innanzitutto precisato che l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
Ugualmente, è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è opportuno ma non obbligatorio confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Per la precisione, la proroga del contratto deve essere comunicata, entro 30 giorni dalla scadenza, all’Agenzia delle Entrate mediante il Modello RLI, barrando il campo “cedolare secca “, nella sezione “Adempimento successivo”.
Va tuttavia precisato che tale adempimento non è più obbligatorio: secondo l’Agenzia delle Entrate, la mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione, se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.
La segnalazione della proroga della cedolare secca è comunque consigliabile, anche perché se un contratto non venisse prorogato e in un momento successivo ci fosse la necessità del subentro, quest’ultimo adempimento non potrebbe essere eseguito perché la locazione risulterebbe conclusa.
In sintesi, in caso di proroga del contratto, non è obbligatorio comunicare l’opzione per la cedolare secca se questa era già applicata prima: il precedente regime fiscale, infatti, si estende anche al prolungamento della locazione.
A scanso di equivoci, tuttavia, la proroga del contratto con applicazione della cedolare secca può essere comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante Modello RLI.