Immobile ipotecato: possibile la vendita? Come risolvere i problemi con l’acquirente.

Ci sono mutui che durano anche trent’anni: facile che, in tutto quest’arco di tempo, possano cambiare le esigenze, il luogo di lavoro e la stessa composizione della famiglia. La casa che andava bene un tempo potrebbe non essere più idonea ai bisogni del proprietario pur non avendo questi estinto ancora il debito con la banca. Da qui la domanda che comunemente ci si pone: posso vendere la casa con il mutuo?

La risposta è sì: il fatto che ci sia di mezzo un’ipoteca non significa che chi ha comprato l’immobile oggetto del mutuo non ne divenga il legittimo proprietario, anche se non ha ancora estinto il finanziamento.

Cerchiamo di fare chiarezza su questo aspetto e cosa bisogna fare per togliersi di torno, in un solo colpo, sia il vecchio immobile che le rate residue.

Chi è proprietario della casa con mutuo e ipoteca?

Come accennato, la presenza di un mutuo e di un’ipoteca non incidono sulla proprietà della casa: l’acquirente diventa, infatti, titolare dell’immobile già nel momento in cui firma il rogito dinanzi al notaio. È proprio in quel momento che il prezzo di vendita viene versato nelle mani del venditore; quest’ultimo, pertanto, a fronte di ciò, trasferisce la proprietà del bene in capo al compratore. È questo il passaggio fondamentale di tutta l’operazione di compravendita che ne consuma tutti gli effetti e li esaurisce in un solo passaggio.

Da un lato, il contratto preliminare (il cosiddetto «compromesso») non comporta alcun trasferimento del diritto di proprietà; dall’altro, la stipula del finanziamento e l’accettazione dell’ipoteca costituiscono solo obbligazioni di pagamento nei confronti dell’istituto di credito. Questo significa, al contrario di quanto qualcuno crede, che anche con l’ipoteca, l’immobile è già di proprietà dell’acquirente, benché questi non abbia ancora estinto tutto il debito con la banca.

Si può vendere una casa con un’ipoteca?

Il trasferimento della titolarità dell’immobile in capo all’acquirente determina, in capo a quest’ultimo, ogni potere tipico connesso alla proprietà come, appunto, quello di costituirvi un’ipoteca a favore della banca e quello di vendere il bene a terzi.

Si può vendere una casa con ipoteca: questa, infatti, non costituisce un limite giuridico alla vendita. Il suo scopo è quello di dare al creditore la possibilità di pignorare il bene anche qualora quest’ultimo dovesse essere trasferito (venduto o regalato) a terzi.

L’ipoteca è, quindi, una garanzia che il creditore si costituisce per preservarsi dal rischio di alienazione del bene. E non solo: il creditore con l’ipoteca di primo grado ha la possibilità di soddisfarsi, prima di qualsiasi altro creditore dello stesso soggetto proprietario, sul prezzo di vendita ricavato dall’asta giudiziaria dell’immobile ipotecato.

Se non ci sono ostacoli giuridici alla vendita di una casa ipotecata, nei fatti invece è più difficile trovare un acquirente. Chi mai potrebbe accettare di pagare il prezzo del bene pur sapendo che, nel caso in cui il venditore non dovesse pagare il proprio debito alla banca, quest’ultima potrà pignorargli la casa e metterla all’asta?

All’acquirente non sarà possibile opporsi all’esecuzione forzata e all’esproprio dell’immobile, ma potrà solo far valere i propri diritti contro il venditore per non avergli assicurato la definitiva proprietà del bene. Insomma, si aprirebbe una vertenza giudiziaria costosa e, peraltro, poco fruttuosa.

Si può vendere una casa con un mutuo?

Si può vendere una casa con un mutuo ancora in corso: le ragioni sono le stesse che abbiamo evidenziato nel paragrafo precedente.

Chi vuol vendere la casa ipotecata e con mutuo in corso farà bene però a garantire l’acquirente dal rischio espropriazione. Come? Ci sono diverse soluzioni. Eccole.

Pagamento immediato della banca

La prima soluzione che consente di vendere la casa con il mutuo, salvaguardando nel contempo le ragioni dell’acquirente, presuppone l’integrale e contestuale pagamento del residuo debito alla banca. Una parte del prezzo di vendita viene, quindi, versato all’istituto di credito in modo da:

• estinguere il mutuo;
• chiedere la cancellazione dell’ipoteca.

All’atto notarile di vendita dovranno partecipare;

• le due parti interessate all’affare (acquirente e venditore);
• la banca mutuante.

Sotto il controllo del notaio, viene versata subito all’istituto di credito una parte del prezzo della compravendita e, a fronte di ciò, viene contestualmente eseguita la cancellazione dell’ipoteca. In questo modo, in un unico passaggio, la proprietà del bene passa all’acquirente, il quale è sicuro di ricevere l’immobile libero da pesi e vincoli.

Sostituzione del bene ipotecato

Un’altra soluzione per vendere la casa con il mutuo è fornire alla banca un altro immobile, in sostituzione di quello precedente, su cui iscrivere ipoteca. In questo modo, la casa viene liberata dal vincolo della banca e passa all’acquirente senza alcun peso e rischio.

A differenza della precedente soluzione, in questo caso, il venditore deve ottenere il consenso della banca, cosa possibile solo se la garanzia prestata è di pari valore. In pratica, l’immobile offerto in sostituzione di quello con l’ipoteca deve avere la medesima potenzialità di realizzo in caso di vendita all’asta.

In alternativa all’ipoteca, il venditore potrebbe offrire una fideiussione di un terzo: quest’ultimo si obbligherà nei confronti dell’istituto di credito con tutto il proprio patrimonio (mobile e immobile). Il vantaggio è tutto del venditore che non dovrà sopportare il peso di una nuova ipoteca. Il terzo garante deve, però, avere un patrimonio sufficiente a coprire le eventuali pretese della banca nel caso di inadempimento del cliente.

Vendita della casa con accollo del mutuo

Un’ultima soluzione per vendere la casa nonostante il debito con la banca è quella dell’accollo del mutuo residuo da parte dell’acquirente. Quest’ultimo, quindi, verserà al venditore un prezzo ridotto per la compravendita del bene, ma subentrerà nel mutuo al suo posto.

Tale soluzione consente al venditore di liberarsi definitivamente del debito con la banca: egli infatti, in un solo passaggio:

• è libero sia dal mutuo che dall’ipoteca;
• ha la disponibilità di una somma liquida, seppur inferiore al valore dell’immobile.

L’acquirente, dal canto suo:

• accede a un finanziamento senza sostenerne i costi (istruttoria, perizia e gli altri costi una tantum legati all’accensione del finanziamento);
• «eredita» un finanziamento negoziato a condizioni che, con ogni probabilità, non sono più le più vantaggiose del mercato.

Nulla, però, vieta all’acquirente di rinegoziare il mutuo con la banca o di effettuare una surroga.