In un edificio che amministro ci sono due unità immobiliari che si avvalgono di pompe sommerse per convogliare i liquami verso la fognatura comunale. Il regolamento non dice niente in merito alla loro proprietà, pertanto ho diviso le spese di sostituzione solo tra i condòmini che se ne avvalgono. Ho fatto bene?  In qualità di amministratore sono intervenuto direttamente chiamando la ditta manutentrice. È corretto?

La soluzione adottata sembra conforme alla legge, atteso che l’art. 1123, terzo comma, cod. civ., avallando il criterio della cosiddetta “utilizzazione separata“, stabilisce che «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Come si evince dalla norma, anche la manutenzione di “opere e impianti” destinati a servire in maniera esclusiva solo una parte dei condòmini è a carico di costoro.

D’altronde, ragionando a contrario, non sarebbe applicabile il criterio dell’utilizzazione differenziata di cui al secondo comma della medesima disposizione, atteso che quest’ultimo prevede che del bene condominiale tutti i proprietari possano comunque farne utilizzo, anche solo in via potenziale.
La spesa va quindi giustamente ripartita tra coloro che utilizzano l’impianto in modo totalmente esclusivo, essendone gli altri totalmente esclusi.
Per quanto riguarda la competenza dell’amministratore, occorrerebbe inquadrare innanzitutto la natura dell’intervento volto a sostituire le pompe sommerse, atteso che:

• alla manutenzione ordinaria provvede l’amministratore senza previo consenso
  dell’assemblea;
• alla manutenzione straordinaria provvede l’amministratore previa delibera del consesso (a
  meno che non si tratti di intervento urgente).

Ciò premesso, nel caso di specie la sostituzione dell’impianto sembrerebbe rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria.
Sono straordinarie le spese che si rendono necessarie in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di avvenimenti che, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante una regolare manutenzione ordinaria.
A tale conclusione si giunge anche tenendo in considerazione ciò che normalmente si afferma in materia di autoclave, il cui meccanismo non è così differente da quello delle pompe sommerse.
Secondo l’opinione prevalente, le spese di riparazione dell’autoclave che comportano anche la sostituzione di componenti funzionali dell’impianto sono considerate spese di manutenzione straordinaria.
Nel caso di specie, probabilmente sarebbe stato opportuno avvisare i condòmini direttamente interessati; tuttavia, lo scrivente dubita che l’intervento diretto dell’amministratore possa avere ripercussioni sul suo mandato, non trattandosi di una grave irregolarità.

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