Che succede all’atto di compravendita firmato dal notaio se lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali non coincidono?

Che succede se si acquista una casa e solo dopo la firma dell’atto di compravendita davanti al notaio ci si accorge che ci sono delle discordanze tra lo stato dell’immobile e quello che risulta dalla planimetria catastale? Non tutti sono in grado di comprendere quel disegno tecnico, rappresentato in scala, che riporta la struttura di un’unità abitativa e la distribuzione dei locali, le metrature, le varie aperture interne ed esterne, le altezze dei muri, le pertinenze (cantina, box, giardino, ecc.), la destinazione d’uso e tutto ciò che riguarda l’immobile. Per questo motivo, potrebbe capitare di trovarsi tra le mani una planimetria non conforme dopo il rogito. Quali sono le conseguenze? E che cosa si può fare per sistemare la situazione?

La conseguenza principale di una planimetria non conforme dopo il rogito la si trova nella legge che, dal 1° luglio 2010 [1], impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito, pena la nullità dell’atto. In sostanza, se dopo la firma dal notaio ci si accorge di avere una planimetria che non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, l’atto di compravendita è nullo. Lo stesso succede in caso di donazioni o di divisioni di un fabbricato.

Per evitare ciò, al momento del rogito il notaio deve accertare la corrispondenza tra la planimetria esistente in Catasto e lo stato di fatto del bene. In particolare, il professionista verifica:

• i dati degli intestatari dell’immobile;
• la toponomastica, cioè il nome del luogo in cui sorge l’immobile;
• la planimetria.

Più nel dettaglio, il controllo riguarda:

• la conformità urbanistica presso gli uffici comunali, vale a dire la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune;
• la conformità catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali.

Se la planimetria non è conforme dopo il rogito, dunque, l’atto di compravendita è nullo ed il venditore, che rimane proprietario dell’immobile, deve regolarizzare la situazione. Vediamo come.

Che succede se la planimetria non è conforme?

Nel caso in cui venga accertato che la planimetria non è conforme, anche dopo il rogito, allo stato reale dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia (ad esempio, ad un geometra) affinché verifichi l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Se si tratta di una piccola difformità (si pensi ad una porta leggermente spostata rispetto a quel che risulta dalla planimetria) che non comporta una variazione della rendita catastale, il problema si risolve normalmente con un attestato di conformità in sede di compravendita della casa. L’attestato può essere fatto dallo stesso tecnico abilitato e certifica che lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali coincidono. In questo modo, notaio e venditore vengono sollevati da ogni responsabilità. Non occorre, quindi, modificare la planimetria in Catasto.

Se si tratta di una difformità rilevante (ad esempio, una ristrutturazione con modifica dei locali) occorre fare una variazione catastale. In pratica, entro 30 giorni dalla fine dei avori la planimetria deve essere aggiornata tramite un’apposita procedura telematica chiamata Docfa.Se il termine viene superato, è possibile mettersi in regola tramite un ravvedimento operoso, pagando una sanzione tra 103,20 e 172 euro.

Se la difformità riguarda una modifica interna abusiva, quindi di natura sia urbanistica sia catastale, il tecnico abilitato deve:

• presentare in Comune una sanatoria;
• effettuare la variazione della planimetria catastale.

Come si può modificare una planimetria catastale?

Per effettuare una modifica di una planimetria catastale, cioè per procedere al suo aggiornamento, serve innanzitutto la mano di un tecnico abilitato (sempre un geometra, un architetto o un ingegnere) affinché compili e presenti la procedura telematica, cioè la Docfa.

Tramite questa procedura, messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, viene compilato un modello con tutte le caratteristiche dell’immobile, modello a cui viene allegata la piantina. A tal fine, il proprietario deve fornire al tecnico:

• l’atto di provenienza della casa;
• l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori effettuati;
• fotocopia di un documento di identità in corso di validità.

Il tecnico presenta la proposta di accatastamento all’ufficio competente per territorio tramite un portale dedicato, chiamato Sister, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato.

La pratica di aggiornamento catastale ha un costo di:

• 50 euro per gli immobili a destinazione ordinaria (abitazione, uffici, garage, ecc.);
• 100 euro per gli immobili a destinazione speciale o particolare (alberghi, fabbriche, case di cura, ecc).

A questi costi, ovviamente, va aggiunta la parcella del tecnico, che solitamente si aggira attorno ai 400-600 euro, variabili a seconda della zona.

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