Lavori sul balcone e sul terrazzo in condominio: quando c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea.

In generale, l’installazione di una pergotenda o di un giardino d’inverno può essere soggetta a diverse normative e regolamenti, a seconda del luogo in cui si trova l’edificio e delle disposizioni del regolamento condominiale. 

Di recente il tribunale di Torino [1] si è trovato a giudicare se l’installazione di una pergotenda o di un giardino di inverno è consentita in un edificio il cui regolamento condominiale vieti di erigere costruzioni, anche provvisorie, sui balconi e che proibisca di eseguire lavori che modifichino l’estetica della casa. Bisogna quindi verificare innanzitutto se la pergotenda possa considerarsi una costruzione e, in secondo luogo, se la sua installazione può costituire una lesione del cosiddetto decoro architettonico. 

Chiariamo subito che qualsiasi intervento o lavoro edile effettuato dai condomini, anche sulla proprietà esclusiva, conosce, per legge – prima ancora che per regolamento – due importanti divieti: quello di non violare appunto il decoro architettonico del fabbricato e di non costituire un pregiudizio per la sua stabilità. Tali divieti potrebbero essere superati solo da un’assemblea assunta all’unanimità che autorizzi l’esecuzione dei lavori, eliminando così a monte il problema di eventuali contestazioni. In tali casi, tuttavia, l’assemblea non si accontenterà di una semplice richiesta da parte del condomino interessato ma vorrà vedere un progetto di un tecnico qualificato che assicuri tutti i residenti della bontà dei lavori. 

Il secondo onere che deve rispettare chi esegue lavori, anche all’interno del proprio appartamento, è di darne comunicazione immediata all’amministratore, il quale poi dovrà informare prontamente all’assemblea alla prima riunione utile.

Detto ciò, vediamo se la pergotenda può considerarsi una “costruzione” e perciò rappresentare una violazione dell’eventuale clausola del regolamento che vieti l’esecuzione di tali opere. 

In generale la giurisprudenza ha sempre affermato che la pergotenda non richiede il permesso di costruire. Rientra cioè nella cosiddetta edilizia libera. Il che significa che, oltre a non necessitare di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea di condominio (del resto come tutte le opere realizzate sulla proprietà individuale) non richiede neanche quella del Comune. Ciò fa protendere per la tesi secondo cui la pergotenda non sia una «costruzione» e pertanto non rientri nei limiti del regolamento condominiale. 

Le caratteristiche della pergotenda senza licenza edilizia (permesso di costruire)

In passato il Tar Napoli [2] ha affermato: «La cosiddetta pergotenda, affinché possa ritenersi non necessitante di titolo abilitativo, deve essere un’opera costituita non dalla struttura ma dalla mera tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, dovendo la struttura qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda».

La valenza della struttura di supporto ai fini di qualificare il manufatto è stata chiarita da Consiglio di Stato [3]: «La struttura di supporto non costituisce un’opera autonoma e principale rispetto alla tenda, perché inidonea a offrire un’autonoma utilità del mero sostegno perimetrale alla tenda retrattile e relativi teli laterali».

Le caratteristiche che deve possedere una pergotenda per non richiedere titolo abilitativo sono state sintetizzate da Tar Genova: «La tenda munita di una struttura di supporto (pergotenda) rientra nell’attività edilizia libera, a condizione che: a) l’opera principale sia costituita, appunto, dalla tenda quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno; b) la struttura rappresenti un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa; c) gli elementi di copertura e di chiusura siano facilmente amovibili e in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di quelle caratteristiche di consistenza e rilevanza che possano connotarlo in termini di componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione».

Sulla base di queste motivazioni, il Tribunale di Torino ha annullato la delibera che negava l’autorizzazione al condomino e ha precisato che l’ancoraggio della tenda ha solo ragioni di sicurezza. Inoltre, ha aggiunto che la pergotenda in questione non poteva essere in contrasto con l’estetica del fabbricato e non si poteva ignorare il fatto che lo stesso condominio precedentemente avesse autorizzato un’altra condomina a realizzare la stessa opera. La compagine condominiale, quindi, aveva ritenuto, già precedentemente che non alterasse l’estetica della facciata e quella valutazione confermava anche le valutazioni successive del tribunale stesso.

Le caratteristiche della pergotenda con permesso di costruire

Diverso il caso in cui la struttura di supporto abbia caratteristiche tali da permettere la realizzazione di una sorta di locale aggiuntivo chiuso, come ha chiarito Consiglio di Stato [5]. Non è assimilabile a una pergotenda una struttura installata all’esterno di un locale commerciale, con chiusure laterali plastificate elettricamente avvolgibili, finalizzate a utilizzare l’area anche come locale chiuso, con fini di lucro.

Pertanto il giardino d’inverno rientra a pieno titolo nel concetto di costruzione e dunque la sua realizzazione può essere oggetto di divieto da parte dell’assemblea laddove entri in contrasto con la clausola del regolamento. Nel caso di specie un condomino aveva realizzato un giardino d’inverno su una platea in cemento armato della superficie di 36 mq circa, costituito da elementi portanti in alluminio in appoggio alle facciate perimetrali del condominio, con tamponature e chiusure sui tre lati, copertura a due falde, dotato di impianto elettrico e di condizionamento/riscaldamento.

La CTU espletata in primo grado aveva accertato molto chiaramente che il manufatto alterava l’aspetto architettonico del fabbricato, ponendosi come elemento disarmonico rapportato all’insieme del complesso immobiliare e all’estetica dello stesso. Infine, l’inserimento nelle facciate condominiali del manufatto avrebbe reso necessaria l’adozione di particolari accorgimenti nel caso di installazione di ponteggi per porre in essere opere di manutenzione delle facciate e della copertura dell’edificio.

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