Come funzionano le agevolazioni sulla prima casa e come evitare le sanzioni per chi vende prima di cinque anni.

Spesso si sente dire che non si può vendere casa prima di 5 anni. Ma perché questo divieto? In realtà non è un vero e proprio divieto ma una condizione per non perdere le agevolazioni fiscali di cui si è eventualmente goduto in sede di stipula dell’atto di compravendita o donazione. Ed è chiaro che, una volta decaduti dal beneficio, bisogna restituire al fisco tutte le imposte che non si erano versate prima, con le sanzioni.

Per comprendere quindi perché non si può vendere casa prima di 5 anni bisogna fare un passo indietro e spiegare come funziona il bonus prima casa. All’esito vedremo anche le conseguenze per chi rivende subito l’immobile e come evitare le sanzioni (esiste più di una soluzione). Ma procediamo con ordine.

Come funziona il bonus prima casa?

Il cosiddetto “bonus prima casa” consiste in una agevolazione fiscale che spetta a chi compra o riceve in donazione un immobile. Comporta un netto taglio delle imposte che si dovrebbero altrimenti versare all’atto del rogito.

Si chiama “bonus prima casa” ma non è destinato necessariamente alla prima casa. Ciò che rileva, come vedremo a breve, che il contribuente non possegga un altro immobile per il quale abbia già usufruito dell’agevolazione.

Vediamo innanzitutto quali sono i benefici previsti dalla legge.

Innanzitutto, per chi compra da privato c’è:

• l’abbattimento dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9% come di norma sarebbe);
• il versamento dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna (e non in misura rispettivamente del 2% e dell’1% come per tutti gli altri acquisti).

Invece, per chi compra da una ditta (come ad esempio dal costruttore) è prevista:

• l’Iva al 4% (anziché al 10%);
• l’imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna.

Per maggiori approfondimenti leggi Quanto si paga per l’acquisto della prima casa?

Quali sono le condizioni per avere il bonus prima casa?

Per avere il bonus prima casa bisogna:

• non essere proprietari (neanche per quote) di altra civile abitazione nel Comune ove si trova l’immobile che si acquista o riceve in donazione. In caso contrario, esso va ceduto prima del nuovo rogito;
• non essere proprietari (neanche per quote) di un’altra abitazione, ovunque situata, per la quale sia stato in precedenza ottenuto il bonus prima casa. Diversamente è possibile cederla entro 1 anno dal nuovo rogito (si potrà così donarla o venderla);
• spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile. Non è richiesto un trasferimento nella medesima via e numero civico ove si trova detta abitazione. Il che consente di comprare col bonus prima casa anche un immobile da destinare a investimento. In alternativa, bisogna avere la sede di lavoro nel Comune medesimo;
• la casa che si acquista non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Il divieto di vendere prima di cinque anni

Poiché scopo del bonus prima casa è quello di agevolare chi cerca un’abitazione ove vivere e non anche chi intende fare investimenti e guadagnare dalla rivendita, l’ultima condizione per avere il bonus è non rivendere casa prima di cinque anni. È un impegno che si assume al momento del rogito. Chi non lo rispetta sarà tenuto a versare le imposte che aveva risparmiato al precedente atto di compravendita o donazione maggiorate dellesanzioni pari al 30% e degli interessi maturati.

Pertanto:

• se hai pagato l’imposta di registro al 2% invece del 9%, dovrai versare la differenza;
• se hai acquistato l’immobile da un’impresa con l’IVA agevolata al 4%, dovrai restituire la differenza rispetto all’IVA ordinaria al 10% (o a 22% per immobili di lusso);
• se hai pagato le imposte ipotecaria e catastale fisse (pari a 50 euro ciascuna per gli acquisti da privati o pari a 200 euro per quelli da ditta), dovrai versare la differenza rispetto alle imposte ordinarie (che sono nella misura rispettivamente del 2% e dell’1%).

Rivendita parziale e costituzione di usufrutto

Come emerge anche dalla risposta ad interpello 441 /2022 l’Agenzia delle Entrate è ferma nel ritenere che la decadenza dal trattamento fiscale agevolato si verifichi in caso di cessione non solo della piena proprietà, ma anche di costituzione dell’usufrutto. In tal caso si determina la decadenza dall’agevolazione fruita, limitatamente alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario. Ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi.

Il divieto di rivendita vale anche quando questa riguarda solo una parte dell’immobile (ad esempio a seguito di frazionamento). In tale ipotesi il ricalcolo delle imposte avviene in modo proporzionato alla parte dell’abituazione ceduta.

Decadenza dell’azione di accertamento

Sappi che il fisco non ti potrà perseguire per sempre. Se l’Agenzia delle Entrate non si accorge, entro tre anni da quando hai venduto la casa, che non hai rispettato il termine di cinque anni non può inviarti alcun avviso di accertamento.

In pratica, solo entro il termine di tre anni l’ufficio delle imposte ha la possibilità di accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni previste per ottenere l’agevolazione prima casa. Secondo la Cassazione (sent n. 20265/2018), tale termine decorre non già dalla registrazione dell’acquisto dell’immobile ma dallo scadere dell’anno successivo alla vendita.

Come evitare la sanzione per la rivendita prima di cinque anni

Il contribuente che si accorge che non può o non vuole più rispettare l’impegno di non rivendere la casa prima di cinque anni, può evitare l’applicazione della sanzione del 30% comunicando tale intenzione all’Agenzia delle Entrate e dichiarandosi disponibile a pagare ladifferenza tra le imposte a suo tempo versate e quelle che avrebbe dovuto pagare in assenza delle agevolazioni sulla prima casa.

Tramite questa comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso. Si tratta della possibilità di sanare autonomamente la propria posizione, prima della notifica di azioni di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate

Quando si può rivendere casa prima di cinque anni?

Come abbiamo visto, il decorso di cinque anni dall’acquisto di immobili effettuato con le agevolazioni previste per la prima casa è condizione essenziale per non decadere dalle agevolazioni concesse.

Per non decadere dal bonus prima casa (e non dover pertanto né restituire le imposte risparmiate, né versare la sanzione del 30% con gli interessi) bisogna riacquistare, entro un anno, un anno un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Un altro caso in cui non si decade dal bonus prima casa è quando l’immobile viene trasferito alla moglie o ai figli a seguito di un accordo di separazione o divorzio consensuale(Cassazione 22023/2017 e 8104/2017, Ag. Entrate risoluzione 80/2019).

Ciò in quanto entrambe le fattispecie rientrano nell’ambito di esenzione fiscale prevista dall’ articolo 19 della legge 74/1987, in materia di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, ritenuto applicabile anche ai procedimenti di separazione.

Inoltre la Cassazione nell’ordinanza 7966/2019 ha precisato che tali trasferimenti effettuati in esecuzione di accordi conseguenti allo scioglimento della famiglia godono dell’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa senza alcuna distinzione tra atti eseguiti all’interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi

Va segnalata anche la risposta a interpello 80 /2020 delle Entrate, che ha ritenuto la decadenza dalle agevolazioni prima casa in una fattispecie in cui i coniugi, separatisi consensualmente secondo la procedura di cui all’articolo 12 del Dl 132 del 2014 convertito in legge 162/2014, avevano poi ceduto a terzi l’immobile acquistato prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. La decadenza in queste ipotesi è stata motivata per il fatto che, ai sensi del terzo comma dell’articolo 12 citato, l’accordo di separazione non può contenere patti di trasferimento patrimoniale. Sicché è sembrato inapplicabile il regime agevolativo.