Legittimazione passiva nel caso di giudizio volto a revocare l’amministratore di condominio: a chi notificare l’atto di citazione. 

In caso di gravi irregolarità da parte dell’amministratore di condominio, ciascun singolo condomino – in assenza di una delibera assembleare che lo rimuova dall’incarico – può agire in giudizio per ottenere la revoca giudiziale per giusta causa.

Si è posto, dinanzi alla Cassazione, il problema della legittimazione passiva in tale giudizio e ci si è chiesti se, per la revoca dell’amministratore bisogna citare anche il condominio oppure è sufficiente il solo professionista. 

Ecco qual è a riguardo l’orientamento della Suprema Corte.

Quando è possibile chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore

Ricordiamo innanzitutto che la revoca assembleare dell’amministratore deve avvenire con le stesse maggioranze previste per la sua nomina: maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà dei millesimi.

Inoltre la revoca giudiziale per giusta causa può avvenire quando l’amministratore: 

• non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio (ad esempio non vi versa le quote dei condomini o effettua prelievi per esigenze non inerenti al condominio);
• ha commesso gravi irregolarità fiscali;

• ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
• non ha presentato il rendiconto della gestione;
• ha posto in essere una grave irregolarità come: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente); 4) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso; 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Secondo la giurisprudenza si tratta comunque di un elenco esemplificativo e non esaustivo.

Come far revocare dal giudice l’amministratore

Come dicevamo, nei casi appena analizzati, se l’assemblea non decide la revoca dell’amministratore (perché non convocata o perché non raggiunge la maggioranza prescritta dalla legge), ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

In caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore.

Il tribunale, sentito l’amministratore condominiale in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

È discusso se, prima della domanda giudiziale di revoca, sia necessario esperire o meno la mediazione obbligatoria, se cioè la mediazione sia una condizione di procedibilità della domanda. In giurisprudenza sono state affermate entrambe le tesi. Secondo una pronuncia del 2018 della Cassazione [2] la mediazione non sarebbe necessaria considerato che la revoca giudiziale è un provvedimento eccezionale caratterizzato da urgenza e celerità.

Legittimazione passiva nel giudizio di revoca giudiziale dell’amministratore

È indubbio che, nel giudizio di revoca dell’amministratore, l’amministratore è sicuramente legittimato passivo.

Ci si chiede però se il ricorso vada notificato anche al condominio in quanto tale e/o ai singoli condomini che invece potrebbero avere un interesse contrastante a quello del ricorrente (si pensi ad alcuni condomini che non vogliano la revoca del professionista). 

La Cassazione ha detto che «nel giudizio promosso da un condomino per la revoca dell’amministratore, interessato e legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore (a titolo personale), non anche il Condominio, che, pertanto, non può intervenire in adesione dell’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente» [3]. 

Non è ammissibile poi l’intervento adesivo del Condominio in quanto il procedimento di revoca dell’amministratore «riveste carattere eccezionale ed urgente, ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore».

The post Per la revoca dell’amministratore bisogna citare il condominio? first appeared on La Legge per tutti.