Se il cortile del condominio viene usato da altre persone è possibile la rimozione forzata? Si può usucapire il posto auto?

Non riesci mai a trovare un posto libero per la tua macchina all’interno del cortile condominiale. Lo spazio è sempre occupato dai clienti dei negozianti e dagli ospiti degli altri proprietari. Quando torni dal lavoro devi sempre lasciare l’auto ai margini della strada. Hai più volte fatto presente il problema in assemblea di condominio, ma nulla è stato deciso. Che fare se il parcheggio condominiale è usato da non residenti? Ecco alcune importanti linee guida che la giurisprudenza ha fornito su questo interessante tema [1]. 

Con il presente articolo risponderemo alle seguenti domande: si può impedire di parcheggiare, all’interno del cortile condominiale, ad ospiti e clienti dei negozianti? Uno dei condòmini può occupare più di un posto per sé, per gli altri componenti della famiglia e per eventuali familiari che vanno a fargli visita? Ecco qual è la soluzione a questo interessante problema quotidiano. 

Si può occupare più posto degli altri nel parcheggio condominiale?

Il cortile condominiale è spazio di tutti i condomini. Questo significa che – salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale – ciascuno può usarlo a proprio piacimento. Con un solo vincolo imposto dall’articolo 1102 cod. civ.: non si può impedire agli altri di farne lo stesso uso.

Questa limitazione non impone tuttavia un “uso paritario”: non vuol dire cioè che tutti i condomini devono avere il medesimo spazio. Ben può succedere, quindi, che la stessa persona, magari perché possiede due auto o un suv particolarmente voluminoso, occupi una metratura maggiore rispetto ai vicini. 

Si può vietare il parcheggio ai non residenti?

Allo stesso modo, può succedere che gli ospiti di uno degli inquilini dello stabile occupino il posto del cortile se non è stato specificamente assegnato a uno dei condòmini. Ebbene, anche in questo caso, l’interpretazione del Codice civile consente, ai clienti dei negozi presenti nell’edificio, di lasciare la propria macchina nel cortile condominiale.

Che fare se un non residente parcheggia nel cortile condominiale?

L’uso del parcheggio condominiale da parte dei non residenti non può essere impedito se si tratta di cliente o ospite dei residenti, a meno che lo spazio sia stato assegnato a uno dei condòmini. Quest’ultimo, non potendo chiamare il carro attrezzi (trattandosi di area privata), deve solo invitare il condomino a fornire ai proprio clienti/ospiti le corrette indicazioni sullo spazio comune e, in caso contrario, far intervenire l’amministratore. In caso di mancata ottemperanza all’ordine, si può ricorrere in tribunale.

Se si tratta di un soggetto estraneo al condominio, che non è né ospite né cliente di uno dei condomini, ci sono ben poche carte: non c’è possibilità di interessare la polizia, il carro attrezzi o l’amministratore. In teoria, bisognerebbe azionare una causa civile contro il responsabile. In ultima analisi, si può sporgere una denuncia per violenza privata se il “non residente” impedisce il transito all’interno del proprio garage o box auto.

Come evitare di parcheggiare l’auto fuori dal cortile?

Come evitare che questa situazione finisca per pregiudicare i diritti dei residenti a lasciare la propria macchina sotto casa? Ne abbiamo già parlato in Posto auto in condominio: le regole e qui cercheremo di schematizzare le possibili vie d’uscita a questa incresciosa situazione.

Se il cortile è troppo piccolo per consentire ai condomini di parcheggiare, l’assemblea può deliberare dei turni con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Se l’assemblea non si mette d’accordo sui turni, anche un singolo condomino si può rivolgere al tribunale affinché condanni il condominio a regolamentare l’uso dei posti auto, in modo da garantire a tutti i residenti il pari uso secondo un criterio rotatorio.

Per assegnare un posto auto, in via esclusiva e definitiva a un solo condomino, ci vuole il voto unanime dell’assemblea o un regolamento approvato all’unanimità.

Si può usucapire il posto auto in condominio?

Chi lascia da oltre 20 anni l’auto sempre nello stesso posto diventa proprietario dell’area solo a condizione che l’abbia transennata con sbarre, cancelli o catene in modo da impedire agli altri condomini di occupare l’area in sua assenza. Mancando tale requisito non è possibile rivendicare la titolarità (cosiddetta usucapione).