Quali autorizzazioni servono per installare impianti fotovoltaici sul lastrico solare comune? Serve la delibera dell’assemblea o basta informare l’amministratore?

Abiti in un condominio ma non riesci a sfruttare appieno il riscaldamento centralizzato, che, oltretutto, è molto costoso. Vorresti, così, installare un impianto fotovoltaico in grado di produrre energia elettrica e acqua calda per la tua abitazione. Vista la conformazione del palazzo, il tecnico ti ha consigliato di posizionare i pannelli fotovoltaici in alto, sulla copertura dell’edificio, altrimenti il loro rendimento sarebbe insufficiente. Ma per mettere i pannelli solari sul tetto condominiale quali permessi occorrono?

Ti domandi, in particolare, se basta una comunicazione all’amministratore oppure se è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea. Inoltre, vorresti sapere quali requisiti servono per ottenere l’assenso degli altri condomini e non andare incontro a difficoltà. Infatti, se il tetto è costituito da un lastrico solare, cioè da una terrazza che funge anche da copertura dell’edificio ed è di proprietà comune, il tuo impianto non deve impedire o ostacolare il godimento di quello spazio agli altri condomini.

La normativa attuale prevede condizioni facilitate per l’installazione degli impianti fotovoltaici: quindi, per collocare i pannelli solari sul tetto condominiale o su altre aree di proprietà comune non occorrono apposite autorizzazioni, ed è sufficiente una semplice comunicazione all’amministratore prima di iniziare i lavori, a meno che l’immobile non sia vincolato o ubicato in un centro storico.

Bisogna, però, sempre rispettare i requisiti di stabilità e di sicurezza e non compromettere il decoro architettonico del fabbricato. Vediamo, dunque, quali permessi occorrono per posizionare i pannelli solari sul tetto condominiale.

Impianti fotovoltaici in condominio: si possono mettere sulle parti comuni?

La norma base del Codice civile sulle parti comuni dell’edificio, come i muri, le facciate esterne, il tetto e i lastrici solari, dispone che ciascun condomino ha piena facoltà di usare gli spazi comuni, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo [1].

Per quanto riguarda il posizionamento di pannelli solari sul tetto o sui lastrici comuni spesso si pongono problemi di ripartizione dello spazio disponibile, quando è insufficiente per le esigenze di tutti i condomini interessati all’installazione. In ciò, come vedremo fra poco, può intervenire il regolamento condominiale o l’assemblea per stabilire le porzioni di cui può fruire ciascuno.

Il Codice civile [2] consente, dal 2013 in poi, l’installazione di impianti per produrre energia da fonti rinnovabili, come i pannelli fotovoltaici che sfruttano l’energia solare. In particolare, la norma permette di posizionarli, indifferentemente, «sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato».

Pannelli solari in condominio: quali autorizzazioni servono?

Mentre nelle porzioni di sua proprietà esclusiva, come l’interno degli appartamenti e i balconi, il condomino può eseguire, senza necessità di richiedere il consenso degli altri, tutte le opere che ritiene opportune, a condizione che non rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio [3], quando l’impianto incide sulle parti comuni i requisiti diventano più stringenti.

Se dall’installazione degli impianti fotovoltaici derivano modificazioni delle parti comuni (è tale anche la collocazione dei pannelli sul tetto dell’edificio, poiché occupa spazio e richiede il fissaggio alle strutture sottostanti), l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore, «indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi» [4].  L’amministratore riferisce ciò all’assemblea.

Si tratta, quindi, di una semplice informazione – che comunque è indispensabile fornire – e non di un’autorizzazione o di un permesso necessario: lo ha ribadito anche la Corte di Cassazione, in una nuova ordinanza [5], respingendo il ricorso di una coppia di condòmini che intendevano impedire l’installazione di pannelli fotovoltaici ad un altro condomino, che aveva regolarmente comunicato all’amministratore le modalità di esecuzione degli interventi, dimostrando che il montaggio dell’impianto non avrebbe comportato alcuna modifica d’uso delle parti comuni e che l’installazione non avrebbe provocato alcun pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato.

Impianti fotovoltaici e permessi edilizi

A livello urbanistico ed edilizio, tieni presente che l’installazione (o la sostituzione) di impianti fotovoltaici e di pannelli solari rientra nell’attività edilizia libera, che non richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire di altri titoli abilitativi e, assieme agli altri interventi di utilizzo di fonti di energia rinnovabili negli edifici, è un intervento assimilato alla manutenzione straordinaria [6], a meno che l’immobile:

• rientri negli «agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale» [7] ossia i centri storici;
• sia ubicato in un’area protetta, per l’apposizione di un vincolo ambientale o paesaggistico: qui subentra l’ulteriore norma [8] che vieta di introdurre modificazioni che rechino pregiudizio ai beni oggetto di protezione. L’autorizzazione paesaggistica, però, non è richiesta per gli interventi che non alterano lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici [9].

Pannelli solari su parti comuni: poteri dell’assemblea

L’assemblea condominiale non deve dare un’autorizzazione preventiva all’installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti comuni dell’edificio, come il tetto e i lastrici solari ma, una volta notiziata dall’amministratore dell’iniziativa intrapresa dal condomino può, con deliberazione approvata a maggioranza qualificata, cioè con un numero dei voti rappresentativo della maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio [10]:

• prescrivere «adeguate modalità alternative di esecuzione», ad esempio indicando un diverso posizionamento dell’impianto, o dei pannelli, dei serbatoi e dei tubi che lo compongono;
• imporre determinati accorgimenti e «cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio»;
• ripartire l’uso del lastrico solare e delle altri superfici comuni, «salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto»;
• subordinare l’installazione degli impianti alla prestazione di «idonea garanzia per i danni eventuali» che essi potrebbero causare, così imponendo la stipula di una polizza assicurativa o di una fideiussione.

Il tribunale di Roma, in una recente sentenza [11], ha precisato che l’assemblea dispone di un «potere interdittivo», potendo vietare gli interventi pregiudizievoli alla sicurezza dell’edificio o al suo decoro estetico oppure subordinare l’esecuzione delle opere sulle parti comuni a determinati accorgimenti tecnici o imporre particolari cautele e garanzie in base a quanto abbiamo appena visto.

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