Gli interventi edilizi murari cambiano a seconda della categoria di lavori in cui sono ricompresi.

Definire e classificare i vari tipi di interventi edilizi è assai importante poiché solo una corretta qualificazione consente di individuare il titolo abilitativo – ad esempio, la Scia – richiesto ai fini della loro realizzazione e le eventuali sanzioni applicabili. Sotto questo punto di vista, quindi, può essere interessante sapere quali sono le opere murarie e cosa dice la legge in proposito.

Le opere murarie sono quell’insieme di lavori edili che vanno ad agire sui muri, le pareti e i componenti della struttura di un immobile. Di solito, vengono ascritte nella categoria della manutenzione straordinaria, come specificatamente individuata dall’articolo 3 del Testo Unico dell’edilizia [1].

Poiché nella pratica la linea di demarcazione tra le varie tipologie di interventi edili è piuttosto sottile, non sempre è facile stabilire se le opere murarie devono essere ricondotte nella manutenzione straordinaria piuttosto che in quella ordinaria. In tal caso, bisogna avere riguardo alla componente di innovazione che le opere medesime apportano a fine lavoro. Se tale componente sussiste, si tratta di manutenzione straordinaria (si pensi ad esempio alla realizzazione di una nuova parete, all’apertura di una finestra o all’installazione di una canna fumaria), viceversa se non c’è innovazione, le opere murarie sono riconducibili alla categoria della manutenzione ordinaria (vedi ad esempio la tinteggiatura delle pareti delle camere da letto o la sostituzione degli infissi).

Quali sono gli interventi di manutenzione straordinaria?

A norma del Testo Unico dell’edilizia, per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Negli anni, la nozione si è progressivamente ampliata, fino ad abbracciare il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, purché venga mantenuta la volumetria complessiva e la destinazione d’uso.

Con il decreto semplificazioni del 2020 [2] sono state incluse anche le modifiche ai prospetti degli edifici, ma solo quelle necessarie ai fini dell’agibilità dell’edificio e per l’accesso allo stesso ed a condizione di non pregiudicarne il decoro architettonico. Tale novità, tuttavia, riguarda solo gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio [3].

Manutenzione ordinaria: cosa comprende?

Nella manutenzione ordinaria sono ricomprese tutte le opere edilizie che incidono solo sulle finiture degli edifici e sugli impianti tecnologici esistenti, al fine di rinnovarli o sostituirli, senza realizzare nuovi manufatti.

La manutenzione ordinaria, visto lo scarso impatto urbanistico, è libera, cioè non richiede il previo rilascio di titolo abilitativo, ed è gratuita, ossia non comporta il pagamento di contributi o oneri.

Quali opere murarie rientrano nella manutenzione straordinaria?

Sulla base della definizione di interventi di manutenzione straordinaria già sopra evidenziata, le opere murarie assimilabili nella relativa categoria sono ad esempio:

• il rifacimento o la nuova costruzione di tramezzi interni, compresa l’apertura di vani in tramezzi esistenti;
• il rifacimento o la creazione di controsoffittature in cartongesso;
• l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte e di infissi;
• l’installazione di canna fumaria;
• il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di climatizzazione;
• le opere relative a parti interne delle unità immobiliari, in qualunque materiale realizzate, che eccedono i limiti previsti per le opere di manutenzione ordinaria;
• il rinnovo, il consolidamento o la sostituzione di parti anche strutturali delle singole unità immobiliari (quali ad esempio solai e murature portanti).

Quali opere murarie rientrano nella manutenzione ordinaria?

Per quanto attiene alle opere murarie rientranti nella manutenzione ordinaria sono tali ad esempio:

• la riparazione, la sostituzione o il rinnovamento della pavimentazione interna o esterna, dell’intonaco interno o esterno, degli elementi decorativi della facciata, dei rivestimenti interni ed esterni, dei serramenti e degli infissi interni ed esterni;
• la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti;
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione o il rinnovamento di inferriate o di altri sistemi di intrusione;
• la riparazione, l’integrazione, l’efficientamento, il rinnovamento e la messa a norma dell’impianto elettrico;
• la riparazione, l’integrazione, l’efficientamento, il rinnovamento, la sostituzione e l’integrazione di apparecchi sanitari e impianti di scarico, la messa a norma dell’impianto igienico e idro-sanitario.

Opere murarie: cosa dice la legge?

Se le opere murarie da realizzare sono riconducibili alla categoria degli interventi di manutenzione straordinaria ma non incidono su elementi strutturali e/o non alterano la volumetria dell’immobile (manutenzione straordinaria “leggera”), il proprietario del bene o il progettista/direttore dei lavori munito di apposita delega, presenta una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) presso il Comune territorialmente competente tramite lo Sportello unico per l’edilizia (Sue). Peraltro, trattandosi di una comunicazione di parte, la Cila non necessita di alcuna approvazione comunale e i lavori possono iniziare subito dopo che è stata protocollata.

Invece, se le opere murarie da realizzare rientrano nella manutenzione straordinaria ma incidono su elementi strutturali e/o modificano la volumetria dell’immobile (manutenzione straordinaria “pesante”) è necessario inviare una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) al Comune nel cui territorio è ubicato l’immobile oggetto dei lavori, sempre tramite Sue. Se il Comune non è dotato dell’apposita piattaforma telematica, la Scia va presentata a mezzo pec oppure in forma cartacea all’ufficio protocollo. Alla compilazione e all’inoltro del relativo modulo, di solito, provvede il progettista dei lavori o altro tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) munito di delega dal proprietario dell’immobile.

L’invio della Scia deve avvenire con un preavviso di almeno 30 giorni rispetto all’inizio dei lavori. In altre parole, bisogna attendere che decorrano 30 giorni dall’inoltro della Scia prima di dare inizio alle opere. L’amministrazione ha comunque a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della comunicazione ed eventualmente ordinare l’interruzione dei lavori. Qualora sull’immobile insistano dei vincoli ambientali, paesaggistici o storico-artistici, prima dell’inizio dei lavori è necessario ottenere il nulla osta degli organi preposti (ad esempio la Sovrintendenza e gli altri enti competenti).

Terminati gli interventi edilizi va comunicata la data di fine lavori al Comune interessato mediante Sue e va presentato il certificato di collaudo finale, sempre a firma del direttore dei lavori, nel quale viene attestata la conformità delle opere realizzate a quelle per le quali è stata presentata la Segnalazione. Altresì, va prodotta la ricevuta della presentazione della variazione catastale.

Infine, se le opere murarie sono qualificabili come interventi di manutenzione ordinaria, trattandosi di attività di edilizia libera, non c’è bisogno di alcuna comunicazione o di alcun titolo abilitativo. Quindi, i lavori possono essere iniziati immediatamente nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore.

Quali sanzioni sono previste se mancano la Scia o la Cila?

L’articolo 37 del Testo Unico dell’edilizia dispone che se vengono realizzati interventi edilizi in assenza della Scia o in difformità della Scia è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516,00 euro. In tal caso, si configura un abuso edilizio che può essere sanato attraverso una Scia in sanatoria.

Se l’intervento realizzato risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516,00 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Se la Segnalazione certificata di inizio attività viene presentata quando l’intervento è ancora in corso di esecuzione, ovvero in caso di Scia tardiva, va pagata una somma pari a 516,00 euro a titolo di sanzione.

Nel caso in cui non venga presentata la Cila prima di iniziare i lavori, si applica la sanzione pecuniaria di 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione [5].

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