Scopri quando è richiesta la delibera assembleare per apportare modifiche alle parti comuni dell’edificio e le differenze tra modifiche per miglior godimento e innovazioni.

Nel contesto condominiale, ciascun condomino può apportare modifiche alle parti comuni, ma solo entro determinati limiti. L’interpretazione di tali limiti può sollevare dubbi e incertezze. Pertanto in questo articolo esamineremo quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale e quando invece è richiesta la delibera assembleare. Come vedremo a breve, la risposta a tale quesito si fonda sulla distinzione tra modifiche per miglior godimento delle proprietà individuali (liberamente eseguibili) e innovazioni (che invece richiedono il nulla osta del condominio). Ma procediamo con ordine. 

In quali casi è non necessario il consenso condominiale?  

L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può, a proprie spese, effettuare lavori sulle aree comuni dell’edificio e quindi apportare modifiche senza bisogno di ottenere prima l’autorizzazione dell’assemblea quando ciò è necessario per il miglior godimento della propria proprietà. Si pensi, ad esempio, a chi sbanca un muro del pianerottolo per creare un secondo ingresso all’appartamento, a chi realizza una canna fumaria che aderisce alla facciata dell’edifico e sale sino al tetto, a chi crea un foto sul muro del palazzo per avere una finestra più grande.

Tali opere però devono sottostare a una serie di condizioni:

• bisogna innanzitutto dare comunicazione all’amministratore;
• non bisogna violare il decoro architettonico del fabbricato, ossia creare distonia rispetto alle linee generali dell’edificio;
• non bisogna creare un problema per la staticità dell’edificio;
• non bisogna modificare la destinazione d’uso dell’area su cui si esegue l’opera;
• non bisogna impedire agli altri condomini di fare anch’essi uso dell’area in questione (come avverrebbe, ad esempio, nel caso di chi occupi tutto il terrazzo per installare dei pannelli fotovoltaici);
• non ci deve essere una clausola del regolamento di condominio – approvato all’unanimità – che limiti tale diritto.

In quali casi è necessaria la delibera assembleare?

Diverso è il caso delle innovazioni, ossia quei lavori al fabbricato che servono per realizzare opere e interventi per l’interesse di tutti. Si pensi alla trasformazione di un giardino in un parcheggio o alla realizzazione di una piscina o di un campo da tenessi. Questi interventi sono disciplinati dall’articolo 1120 del codice civile che richiede l’autorizzazione dell’assemblea di condominio e il raggiungimento del quorum dei 2/3.

Qual è la differenza tra modifiche per miglior godimento e innovazioni?

Da quanto appena visto, si possono realizzare opere senza permesso del condomino solo quando queste rientrano nel campo di applicazione dell’articolo 1102 del codice civile e quindi non si modifica la destinazione d’uso del bene, non si occupa tutto il bene, non si pregiudica la stabilità e l’estetica dell’edificio. In tutti gli altri casi invece è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea che decide a maggioranza dei due terzi.

Possiamo così sintetizzare la differenza tra le modifiche per il miglior godimento del proprio appartamento (art. 1102 cod. civ.) e innovazioni (art. 1120 cod. civ.):

• modifiche per miglior godimento: riguardano interventi individuali che non compromettono il bene comune e l’interesse degli altri condomini;
• innovazioni: si riferiscono a interventi di carattere collettivo, volti a migliorare la struttura o le funzionalità del condominio nel suo insieme.

Esempio pratico: il caso del terrazzo a tasca

Poniamo il caso di Sempronio, un condomino che propone in assemblea di aprire un terrazzo a tasca sul tetto condominiale, nella parte soprastante il proprio appartamento. L’assemblea sostiene che il lavoro sia un’innovazione e non viene raggiunto il quorum dei 2/3. La Corte di Cassazione, intervenendo sul caso, stabilisce che l’intervento rientra nelle modifiche per miglior godimento e non necessita di autorizzazione assembleare.

Chi ha l’onere della prova in caso di impugnazione della deliberazione assembleare?

Il condomino che impugna la deliberazione ha l’onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio.

Se l’assemblea nega l’autorizzazione alle modifiche, spetta al condominio dimostrare il superamento dei limiti dell’art. 1102 c.c.

In conclusione, è fondamentale conoscere le norme che regolamentano le modifiche alla cosa comune e le innovazioni nel condominio. Questa consapevolezza permette ai singoli condomini di agire correttamente e di evitare eventuali conflitti o controversie legali.

Interventi d’urgenza intrapresi da un singolo condomino

Occorre considerare la possibilità che un condomino agisca autonomamente per effettuare interventi urgenti, ottenendo successivamente il rimborso dal condominio per le spese sostenute. In particolare, l’amministratore autorizza le spese urgenti per le parti comuni eseguite dal singolo condomino, consentendogli il diritto al rimborso. Tuttavia, il condomino che si occupa della gestione delle parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, a meno che non si tratti di spesa urgente (come stabilito dall’articolo 1134 del codice civile).

Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle parti comuni non sorge in caso di negligenza degli altri condomini, ma richiede il requisito dell’urgenza. La legge affronta con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell’amministrazione dei beni in proprietà.

Supponiamo che in un condominio si verifichi un guasto urgente all’impianto idraulico delle parti comuni. Il singolo condomino Tizio, in assenza dell’amministratore, decide di farsi carico dei lavori e delle spese necessarie per risolvere il problema. In questo caso, Tizio ha diritto al rimborso delle spese sostenute, poiché si tratta di un intervento urgente.