Cosa sapere sui principali doveri e adempimenti che deve compiere il notaio in caso di rogito avente ad oggetto la vendita di un immobile, le possibili conseguenze in caso di inadempimento e alcuni casi pratici.

La legge impone che determinati atti (ad esempio la costituzione di società) e contratti (ad esempio la compravendita o la donazione immobiliare) siano stipulati innanzi al notaio. La presenza del pubblico ufficiale serve infatti a dare certezza al rapporto giuridico ed evitare che eventuali vizi possano invalidarne gli effetti, con conseguente incertezza dei rapporti giuridici tra privati. Ecco perché la legge impone al notaio una serie di adempimenti che solo l’espressa dispensa delle parti potrebbe evitare. 

In questo articolo vedremo quali sono gli obblighi e le responsabilità del notaio nella compravendita immobiliare: scopriremo quali sono le principali attività che il notaio deve svolgere per assicurare la corretta esecuzione dell’operazione e quali sono le possibili conseguenze in caso di inadempimento.

Quali sono gli obblighi principali del notaio nella compravendita immobiliare?

Il notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita, ha il compito di:

• accertare la volontà delle parti;
• sovrintendere alla compilazione dell’atto;
• compere tutte le attività necessarie ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell’atto e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti;
• fornire informazione e consiglio alle parti coinvolte.

Poniamo il caso di Tizio, che intende acquistare un immobile da Caio. Il notaio incaricato dovrà innanzitutto verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario; in secondo luogo che sull’immobile non vi siano ipoteche o che non sia soggetto a pignoramenti in corso. In terzo luogo, il notaio dovrà verificare che l’immobile non sia abusivo ossia che sussista il cosiddetto titolo edilizio. 

Quali sono le responsabilità del notaio in caso di inadempimento?

In caso di inosservanza dei doveri sopra elencati, il notaio può incorrere in responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale. Questo significa che, qualora il notaio non adempia correttamente ai suoi obblighi, potrebbe essere chiamato a rispondere delle conseguenze dannose derivanti dall’atto. Detto in parole povere, la parte acquirente potrà agire contro l notaio per chiedergli il risarcimento del danno, in solido con il venditore.

Il notaio incaricato per l’acquisto dell’immobile da parte di Tizio omette di verificare l’esistenza di vincoli sull’immobile stesso. In seguito, Tizio scopre che l’immobile è gravato da un vincolo di ipoteca che ne limita l’utilizzo. In questo caso, il notaio potrebbe essere ritenuto responsabile per non aver compiuto le dovute verifiche e potrebbe essere chiamato a risarcire Tizio per il danno subito.

Il notaio può essere esonerato dal compimento di alcune attività?

Sì, il notaio può essere esonerato dal compimento di alcune attività, purché vi sia un’espressa dispensa per concorde volontà delle parti. Tuttavia, tale esonero deve essere giustificato da concrete esigenze delle parti e non può riguardare obblighi fondamentali del notaio.

Come si può tutelare il cliente in caso di inadempimento del notaio?

Il cliente che si ritenga danneggiato dall’inadempimento del notaio può agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno. È importante però che il cliente raccolga tutte le prove utili a dimostrare la responsabilità del notaio e la sussistenza del danno. In alcuni casi, può essere utile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare le possibilità di successo dell’azione legale.

Che succede se l’immobile è gravato da usi civici?

Il soggetto che si rivolge ad un notaio per stipulare un determinato atto (nella specie: contratto di mutuo ipotecario) così affidandogli – in mancanza di clausola di espresso esonero – anche il compito di effettuare le necessarie indagini sulla libertà da vincolo dei beni oggetto di quell’atto, nell’eventualità il notaio abbia omesso di accertare la esistenza sui beni stessi, di usi civici non affrancati, non può ritenersi corresponsabile nella causazione dell’evento dannoso [1]. 

Difatti il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma è tenuto a compiere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. Difatti contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio, [2]. 

L’inosservanza dei doveri del notaio

La Cassazione ricorda [2] che il notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita, non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma è tenuto a realizzare tutte le attività, preparatorie e successive, che, allo stato degli atti, garantiscano sia la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogare, sia il raggiungimento del suo scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti. Ne deriva che l’inosservanza di tali doveri, quand’anche non contemplati dalla legge professionale, determina l’insorgere di responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale.

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi [3].