Quando richiedi un mutuo, la banca può finanziare fino all’80% del valore dell’immobile. Ma cosa succede quando superi questa percentuale? Scopriamo insieme le ultime novità giuridiche.

L’acquisto di una casa rappresenta un momento fondamentale nella vita di molti. Per finanziare tale operazione, molte persone si rivolgono alle banche per ottenere un mutuo. Si parla, a riguardo, di mutuo fondiario. L’istituto di credito, a garanzia dell’esatta esecuzione della prestazione, accende ipoteca sull’immobile acquistato.

Tuttavia, ci sono delle regole precise legate al finanziamento di tale contratto. Uno dei concetti più dibattuti in ambito giuridico è il limite di finanziabilità del mutuo fondiario. In questo articolo, analizzeremo tutto ciò che c’è da sapere sul mutuo al 100%. Vedremo in dettaglio la normativa, le sue implicazioni e le ultime interpretazioni della giurisprudenza.

Che cos’è il limite di finanziabilità di un mutuo fondiario?

Il mutuo fondiario è uno strumento che consente l’acquisto di un immobile. Di norma, la legge prevede che una banca possa finanziare fino all’80% del valore dell’immobile su cui viene concessa l’ipoteca. Non può erogare un finanziamento superiore. Questa regola è stata stabilita per garantire la stabilità del sistema bancario, evitando situazioni di default da parte dei mutuatari. Difatti, ogni volta che il debitore si rende moroso e la banca è costretta a mettere all’asta la casa, non è quasi mai possibile recuperare tutte le somme erogate in prestito all’atto della sottoscrizione del finanziamento. Il pignoramento immobiliare è infatti lungo, costoso e aleatorio. Non succede mai, peraltro, che l’immobile venga aggiudicato al valore di mercato (posto peraltro l’intento speculativo di chi partecipa alle aste e attende i ribassi). Ecco perché alla fine, checché se ne dica, un istituto di credito ci va sempre a perdere quando pignora la casa del debitore. Ed ecco perché la legge stabilisce che il finanziamento non possa mai superare l’80% del valore dell’immobile. A prevederlo è una delibera del CICR (il Comitato Interministeriale per il credito e il risparmio), emessa su previsione dell’articolo 38, comma 2, del Testo Unico Bancario.

È possibile ottenere un mutuo al 100%?

Sì, ma solo in circostanze particolari. La legge permette un mutuo al 100% solo se il mutuatario offre alla banca ulteriori garanzie, come una seconda ipoteca o la fideiussione di un terzo.

Nonostante ciò, alcune banche, in passato, hanno cercato di eludere questo limite, sovrastimando il valore dell’immobile. In pratica, attribuendo alla casa da acquistare un valore più alto in sede di perizia da parte del fiduciario della stessa banca, si innalza l’80% finanziabile a proprio piacimento, potendolo portare anche al 90% o addirittura al 100%. È un modo per accontentare il cliente e aumentare i rendimenti a titolo di interessi.

Cosa diceva la giurisprudenza precedente sul superamento del limite?

Nel passato, quando veniva scoperto che una banca aveva sovrastimato il valore di un immobile per erogare un mutuo superiore all’80%, il mutuo veniva dichiarato nullo. Questo significava che il mutuatario non era tenuto a restituire il denaro ricevuto.

A sposare questa interpretazione è stata la stessa Cassazione. Si consideri ad esempio la sentenza n. 17352/2017 che ha detto: «il mancato rispetto del limite di finanziabilità determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti». Con la conseguenza che il debitore non avrebbe dovuto restituire alcuna somma all’istituto di credito.

E ora, cosa cambia con la nuova interpretazione?

La questione aveva posto dei seri problemi interpretativi. Così sono state interessate le Sezioni Unite della Cassazione. Queste ultime, con la sentenza n. 33719/2022, hanno rivoluzionato l’interpretazione precedente. Secondo la nuova posizione della giurisprudenza, anche se il mutuo supera il limite del 100% del valore dell’immobile, il contratto resta valido. Pertanto, il mutuatario è tenuto a restituire le somme ricevute.

La giurisprudenza ha ritenuto che il limite di finanziabilità non sia un elemento essenziale del contratto. Pertanto, anche se il limite viene superato, ciò pregiudica la sua validità. Le prestazioni dunque restano in piedi.

Riportiamo le parole della Cassazione: «Nel mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38 … non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (…), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere».

Come si è evoluta la questione giuridica nel tempo?

Sullo stesso solco delle Sezioni Unite si stanno ora muovendo anche i tribunali di primo e secondo grado, da ultimo il tribunale di Piacenza con la sentenza 515/2023.

La nuova interpretazione offre maggiore chiarezza e sicurezza sia alle banche che ai mutuatari.