Come saldare con l’aiuto dello Stato e del Comune i canoni di affitto non pagati ed evitare lo sfratto.

Molti inquilini non riescono a pagare puntualmente i canoni di locazione, e così si trovano nella penosa situazione di dover subire uno sfratto. Ci sono degli istituti – come il termine di grazia – che consentono di sanare le mensilità di affitto accumulate con un pagamento cumulativo posticipato, ma questa soluzione tampone si limita a spostare in avanti il problema, se all’inquilino mancano e continuano a mancare le capacità finanziarie per far fronte al debito che sorge dal mancato pagamento dei canoni periodici.

Per fronteggiare questi problemi, non tutti sanno che da alcuni anni esiste un fondo statale per la morosità incolpevole: vediamo cos’è e a cosa dà diritto questo rimedio, che prevede il possesso, da parte dell’inquilino, di determinati requisiti, in verità piuttosto stringenti e limitativi. Quindi non tutti gli affittuari morosi e sottoposti a procedure di sfratto possono ottenere il contributo statale che ripiana, in favore del proprietario, le mensilità non saldate dall’inquilino.

Cosa succede se non si riesce a pagare l’affitto?

Se la morosità dell’inquilino si protrae per oltre 20 giorni rispetto alla scadenza del canone periodico, e quindi vi è almeno una mensilità non pagata, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, e avviare la procedura di sfratto per liberare l’appartamento. Il tempo necessario per sfrattare l’inquilino che non paga, però, può essere lungo: la procedura giudiziaria richiede alcuni mesi e, talvolta, si protrae per diversi anni.

Il conduttore può sanare le morosità pregresse usufruendo del cosiddetto termine di grazia [1], cioè versando entro la prima udienza fissata per la convalida dello sfratto – o nei 90 giorni successivi se il giudice concede la dilazione del termine, in presenza di situazioni di comprovata difficoltà economica – l’intero importo dei canoni scaduti, più gli interessi maturati e le spese del procedimento.

Ma chi si trova in una situazione di morosità incolpevole – cioè non dovuta a sua colpa – ed ha ricevuto la notifica di un’intimazione di sfratto può ricorrere all’intervento dell’apposito Fondo, se sussistono le condizioni che ora ti spieghiamo. In questo modo riuscirà a bloccare la procedura di rilascio dell’immobile e evitare la risoluzione del contratto di affitto: potrà, quindi, rimanere  legittimamente nell’appartamento preso in locazione.

Fondo per morosità incolpevole: a cosa serve?

Il Fondo per la morosità incolpevole è stato introdotto nel 2013 con la legge “anti-sfratti” [1] per favorire la stabilità delle locazioni nelle zone ad alta tensione abitativa, come ad esempio le città di Roma e Milano.

Questo contributo statale è previsto in favore di coloro che – come si intuisce dal termine «incolpevole» – non hanno contribuito a creare volontariamente la situazione debitoria nei confronti del proprietario locatore: in poche parole, aiuta gli affittuari che davvero non possono pagare l’affitto, ed esclude coloro che, invece, hanno i soldi ma per qualsiasi ragione non vogliono farlo.

Quando la morosità è incolpevole?

La morosità nel pagamento dei canoni di affitto si considera incolpevole quando i ritardi e le omissioni di versamento delle somme sono attribuibili a una situazione di impossibilità oggettiva, causata dall’assenza, o dalla consistente riduzione, della capacità reddituale dell’inquilino.

Ciò si verifica quando avviene la perdita del lavoro per licenziamento, o in presenza di accordi aziendali e sindacali che riducono l’orario di lavoro, o nei casi di collocamento in cassa integrazione e di mancato rinnovo dei contratti a termine o di quelli di lavori atipici.

Per gli inquilini che svolgono attività d’impresa, di lavoro autonomo o libero – professionali, costituisce causa di morosità incolpevole la cessazione dell’attività dovuta a forza maggiore, o a malattia grave, infortunio o decesso del titolare, o di un componente del suo nucleo familiare, se ciò ha comportato la necessità di impiegare una parte notevole del reddito per spese mediche e assistenziali.

Chi può beneficiare del Fondo morosità incolpevole?

Se si verifica una situazione di morosità incolpevole, può beneficiare del contributo economico del Fondo l’inquilino che è cittadino italiano, o straniero titolare di regolare permesso di soggiorno, e si trova nelle seguenti condizioni:

• ha un reddito ISEE non superiore a 26mila euro (in alcuni casi si può arrivare fino a 35mila euro, secondo le condizioni stabilite nei bandi locali);
• conduce in affitto da almeno un anno un immobile non di lusso (sono tali quelli che rientrano nelle categorie catastali A/1,A8 ed A/9;
• non possiede altri immobili abitabili nella stessa Provincia ove è ubicato quello preso in affitto (ad esclusione degli alloggi dichiarati inagibili con provvedimento del Comune);
• ha un contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come funziona il Fondo morosità incolpevole?

Il Fondo per la morosità incolpevole è gestito a livello nazionale dal MIT (Ministero Infrastrutture e Trasporti) che però non distribuisce direttamente i contributi ai cittadini, ma ripartisce le risorse finanziarie stanziate alle Regioni, che, a loro volta, le assegnano ai Comuni in base alle rispettive esigenze abitative.

Il Fondo è attivato soltanto nei Comuni ad alta tensione abitativa, quindi non opera in tutte le zone d’Italia. Questi Comuni promuovono periodicamente bandi per erogare, con la dotazione finanziaria del Fondo, i contributi in favore degli inquilini morosi e incolpevoli. Le Regioni possono attivare ulteriori misure di sostegno economico per le famiglie in affitto che si trovano in difficoltà economica: ad esempio, la Regione Lombardia ha stanziato 23,8 milioni di euro per l’anno 2023.

Fondo morosità incolpevole: a quanto ammonta?

La dotazione finanziaria del Fondo morosità incolpevole è molto esigua: complessivamente, solo 20 milioni di euro all’anno, che non sono sufficienti a soddisfare tutti i richiedenti. Secondo le analisi del Sunia (il sindacato degli inquilini), negli ultimi anni il Fondo ha coperto solo il 40% del fabbisogno. La legge di Bilancio 2021 aveva incrementato le risorse del Fondo a 50 milioni, ma tale misura non è stata rinnovata per gli anni successivi. Il Fondo, quindi, non è stato rifinanziato a livello nazionale, ma le Regioni possono attingere alle proprie risorse disponibili e destinarle ai Comuni del territorio.

Attualmente l’ammontare massimo del contributo ottenibile attraverso il Fondo è di 12mila euro per ciascun contratto di affitto, di cui 8.000 euro sono destinati a sanare le morosità pregresse e i rimanenti possono essere concessi per stipulare un nuovo contratto di locazione a canone concordato.

Qual è la graduatoria di accesso al Fondo?

Ogni Comune, nei propri bandi, definisce i criteri di partecipazione ed i punteggi da assegnare ai richiedenti il contributo del Fondo per morosità incolpevole. Costituiscono criteri preferenziali per l’accesso al Fondo – che, come abbiamo detto, ha una disponibilità economica molto limitata – la presenza nel nucleo familiare di un minorenne, un ultrasettantenne o di una persona invalida almeno al 74%.

Come si richiede il contributo del Fondo?

Gli inquilini che si trovano in una situazione di difficoltà economica incolpevole e possiedono i requisiti che abbiamo descritto possono presentare la richiesta di contributo del Fondo morosità incolpevole attraverso il Comune di residenza e in base alle regole previste dagli specifici bandi emanati dagli Enti locali, che quando vengono pubblicati si possono consultare negli avvisi dell’Albo pretorio online di ogni Comune.

Prima di presentare la domanda è consigliabile contattare l’Urp (Ufficio relazioni con il pubblico) per conoscere le informazioni specifiche su come richiedere il contributo; la richiesta può essere presentata anche attraverso i Caf ed i Patronati.