Cos’è, a cosa serve e a chi appartiene il piano pilotis? Con quale maggioranza l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni?

In condominio non si è liberi di fare ciò che si vuole con i beni che sono in comunione con gli altri proprietari. È senz’altro possibile beneficiarne, ma entro certi limiti. Per la precisione, l’art. 1102 del codice civile dice che ciascuno può servirsi delle cose e dei beni comuni, senza alterarne la destinazione e impedire agli altri di farne parimenti uso. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: quale maggioranza serve per la modifica del piano pilotis in condominio?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo innanzitutto individuare la natura e la funzione del piano pilotis, per poi stabilire in che modo l’assemblea può incidere su di esso. Analizziamo più approfonditamente la questione.

Cos’è il piano pilotis?

Il piano pilotis è il pianterreno del condominio, situato tra i pilastri che sorreggono l’edificio alzandolo dal terreno.

Il piano pilotis è quindi lo spazio coperto tra le colonne del condominio che serve come area di passaggio per accedere al fabbricato stesso, oppure, più di rado, come spazio per parcheggiare i veicoli.

Il piano pilotis può anche essere definito come l’area a giorno che si trova nel piano terra degli edifici condominiali.

Il piano pilotis è parte comune?

Il piano pilotis è una parte comune dell’edificio, equiparabile al suolo su cui sorge l’edificio ovvero al porticato o al cortile i quali, per legge, sono condominiali a meno che il titolo non stabilisca espressamente il contrario.

Essendo parte comune, il piano pilotis può essere utilizzato da qualunque condomino, osservando la regola già ricordata in premessa: l’uso non deve snaturare la funzione del bene né impedire agli altri condòmini di poterne godere.

Inoltre, trattandosi di bene comune, tutte le spese dovranno essere ripartite tra i condòmini, ciascuno in base ai millesimi di cui è titolare.

Quale maggioranza serve per modificare il piano pilotis?

Secondo la giurisprudenza [1], per modificare la destinazione d’uso del piano pilotis occorre un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (800 millesimi), così come stabilito dall’art. 1117-ter del codice civile.

Si applica quindi la maggioranza qualificata prevista dalla legge per la modifica della destinazione d’uso di ogni parte comune. Si pensi alla trasformazione di un giardino in parcheggio, ad esempio.

L’assemblea, con la maggioranza appena indicata, può quindi stabilire una modifica sostanziale del piano pilotis, ad esempio decidendo di chiuderne i vani per realizzare dei box da assegnare a ciascun condomino oppure per estendere il pianterreno in modo da ottenere nuovi locali da concedere in affitto.

La deliberazione adottata con quorum differenti non sarebbe nulla ma solo annullabile, nel termine di trenta giorni dalla sua approvazione o comunicazione agli assenti.

Piano pilotis: può essere modificato dal singolo condomino?

Il piano pilotis potrebbe eccezionalmente essere modificato su iniziativa di un solo condomino, nel rispetto dei limiti imposti dal sopracitato articolo 1102 del codice civile, e cioè senza snaturarne la funzione o impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Il singolo condomino può pertanto apportare alcune modifiche, come ad esempio aprire una porta che colleghi il piano pilotis al box privato che si trova all’interno.

Un’operazione del genere sembra essere legale, soprattutto alla luce della giurisprudenza che ammette la possibilità, in capo al singolo condomino, di aprire una porta sul vano scale.

Opere del genere sono tuttavia ammesse solamente se non violano il decoro architettonico e se non recano pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio.