Cos’è e cosa caratterizza il condominio orizzontale? Come funziona la ripartizione delle spese dei beni che servono solo una parte dell’intero fabbricato?
Chi abita in condominio deve partecipare alle spese necessarie alla conservazione e manutenzione delle parti comuni che costituiscono l’edificio, come ad esempio le scale, il cortile e il giardino. I costi vengono suddivisi in base al valore delle rispettive proprietà espresso in millesimi, con la conseguenza che chi più ha, più paga. Questo criterio vale anche nel condominio orizzontale?
Mettiamo il caso che il proprietario di una villetta a schiera voglia fare alcuni interventi di manutenzione sul tetto. In un’ipotesi del genere, chi dovrebbe sostenere le spese? È possibile porre i costi dell’opera a carico di tutti gli altri proprietari delle singole unità immobiliari? Vediamo cosa dice la legge.
Cos’è il condominio orizzontale?
È orizzontale il condominio costituito da una serie di abitazioni indipendenti tra di loro poste l’una di fianco all’altra (anziché l’una sull’altra, come avviene invece nel più classico condominio verticale costituito da palazzi al cui interno ci sono diversi appartamenti).
È il tipico caso delle villette a schiera, cioè delle abitazioni unifamiliari con ingressi indipendenti, che condividono soltanto alcune parti, come il viale di accesso e i parcheggi.
Come funziona il condominio orizzontale?
Per il condominio orizzontale valgono le stesse regole previste per qualsiasi altra tipologia di condominio. Ciascun proprietario è quindi tenuto a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni e ha diritto di prendere parte all’assemblea per le decisioni più importanti (approvazione del rendiconto, determinazione dei lavori di straordinaria amministrazione, ecc.).
Il condominio orizzontale è ugualmente gestito da un amministratore, nominato a maggioranza dai condòmini, che si occupa degli aspetti ordinari della vita condominiale, convocando invece l’assemblea per le decisioni aventi natura straordinaria.
Condominio orizzontale: quali sono le parti comuni?
I condòmini sono tenuti a ripartirsi le spese che riguardano le parti comuni. All’interno del condominio orizzontale questi beni sono generalmente rappresentati dalla strada che collega le singole unità abitative tra loro (il viale, per intenderci), dall’area adibita a parcheggio (che può essere anche il cortile), dal giardino, dall’ingresso (eventualmente delimitato da un cancello) e da altri servizi, come ad esempio il riscaldamento e gli impianti idrici e fognari.
Condominio orizzontale: chi paga la manutenzione del tetto?
In un condominio verticale non vi sarebbero dubbi: salvo titolo contrario, il tetto è parte comune, in quanto serve a coprire l’intero edificio, riparandolo dagli agenti atmosferici.
Le cose cambiano nell’ipotesi di condominio orizzontale: se ogni unità abitativa è separata dall’altra, allora il tetto è di proprietà privata, con la conseguenza che ogni singolo condomino dovrà sopportare le spese per la manutenzione e la riparazione.
Ciò è evidente nelle villette a schiera, in cui ogni tetto funge da copertura della singola abitazione e non dell’intero condominio.
Che la manutenzione del tetto nel condominio orizzontale spetti separatamente a ciascun condomino si evince direttamente dalla legge, allorquando afferma che quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità [1].
In pratica, la legge dice che se ci sono beni o servizi dei quali si avvantaggiano solo una parte dei condòmini mentre tutti gli altri ne sono completamente esclusi, le spese riguardanti questi beni deve gravare solo sui proprietari che se ne giovano.
È proprio il caso del tetto nel condominio orizzontale: poiché copre solamente un’unità immobiliare, dovrà essere il proprietario di quest’ultima ad affrontare le relative spese.
Tanto è confermato anche dalla giurisprudenza [2], secondo la quale, in un edificio costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, deve escludersi la condominialità del tetto che abbia la funzione di coprire una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel condominio.
A conclusioni diverse si giunge, invece, nell’ipotesi di condominio orizzontale costituito da abitazioni unite tra loro senza soluzione di continuità, coperte quindi da un tetto unico, oppure nel caso di tetto che, sporgendo dal perimetro della singola abitazione, riesca a fungere da copertura anche per parti comuni, come ad esempio per il locale che custodisce l’impianto comune di riscaldamento.