Quali sono i diritti dell’inquilino che si vede negare la prosecuzione del contratto sancita dalla legge? Quando ha diritto al risarcimento?

Il contratto di affitto ad uso abitativo si rinnova, di norma, ogni quattro anni. Può capitare, però, che il proprietario dell’immobile decide di rientrarne in possesso già dopo il primo quadriennio. Che dica all’inquilino, insomma: «Non ti caccio via subito ma sappi che dopo quattro anni da quando abbiamo firmato il contratto mi devi restituire la casa». Può farlo? Il mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza è legale?

Nulla vieta al locatore di agire in questo modo, purché rispetti una certa procedura e ci siano delle motivazioni ben precise, che vedremo tra un istante. Questo perché il rinnovo alla prima scadenza è tacito per legge, quindi ci vogliono delle ragioni ben solide ed il rispetto di determinati tempi. Vediamo quali sono.

I motivi per non rinnovare l’affitto alla prima scadenza

Il locatore può procedere al mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza per:

• destinazione dell’immobile ad uso proprio del proprietario;
• possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile;
• mancato utilizzo del bene da parte dell’inquilino;
• ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato;
• volontà di vendere l’immobile a terzi (in tal caso, il conduttore ha diritto di prelazione).

La norma si applica sia ai contratti di locazione a canone libero (di durata 4 anni + 4) sia ai contratti stipulati con il canone concordato (di durata 3 anni + 2).

Mancato rinnovo dell’affitto: cosa deve fare il locatore?

Il proprietario che non intende attuare il rinnovo dell’affitto alla prima scadenza deve dare la disdetta all’inquilino specificando il motivo per il quale vuole riprendersi l’immobile ad uso abitativo.

La comunicazione deve essere effettuata con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza de contratto.

Il solo fatto che l’inquilino sia lasciato nel possesso dei locali non è sufficiente a dimostrare il rinnovo tacito della locazione né tanto meno la rinuncia del proprietario ad avvalersi degli effetti dell’intervenuta scadenza del termine del rapporto.

Quando non avviene il rinnovo tacito dell’affitto?

Secondo la legge, il rinnovo tacito dell’affitto alla prima scadenza non avviene quando:

• il proprietario avvia la procedura per il rifiuto di rinnovo del contratto;
• l’inquilino, in caso di gravi motivi, recede dal contratto.

A differenza della prima scadenza, si può fare la disdetta del contratto alla seconda scadenza senza necessità di motivazione e, dunque, per finita locazione.

Che succede se non si rispettano gli accordi?

Se le motivazioni per il mancato rinnovo dell’affitto alla prima scadenza rientrano tra quelle riconosciute dalla legge e se il proprietario ha dato la disdetta correttamente entro i termini stabiliti dalla normativa, possono succedere diverse cose: che tutto fili liscio o che una delle parti non rispetti gli accordi.

L’inquilino, ad esempio, potrebbe rifiutarsi di lasciare libera la casa spontaneamente. In tal caso, il locatore può agire per via giudiziaria in modo da ottenere la condanna al rilascio. La domanda si propone con ricorso al tribunale competente per materia del luogo in cui è situato l’immobile affittato.

Se all’udienza di discussione l’inquilino compare e non si oppone, il giudice, su istanza del locatore, pronuncia ordinanza di rilascio per la scadenza indicata dal proprietario nella disdetta.

Se invece il conduttore non si presenta, il giudizio prosegue e il giudice può disporre, durante il processo, il rilascio dell’immobile.

Se l‘inquilino si presenta all’udienza e fa opposizione al rilascio, il giudice tenta la conciliazione fra le parti. Se il tentativo riesce, redige un verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario, il giudizio prosegue e si conclude con sentenza. Il giudice, comunque, può decidere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile.

Se, dal canto suo, il proprietario non utilizza la casa secondo quanto previsto dalla motivazione del mancato rinnovo, egli è passibile di sanzioni.

Il locatore, infatti, è tenuto ad adibire l’immobile agli usi e attività per cui ha esercitato la disdetta entro 12 mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, altrimenti l’inquilino può agire in giudizio per ottenere:

• il ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato;
• oppure il risarcimento del danno subìto, in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.