Che succede se l’assemblea decide di non agire contro il condomino moroso che non paga le quote al condominio? Qual è il quorum?

Ipotizziamo il caso di un condomino che non voglia o non possa versare le proprie quote condominiali e che, col tempo, abbia accumulato un grosso debito con il condominio. La questione viene portata dall’amministratore in assemblea: il debitore versa in condizioni economiche particolarmente disagiate e si pone il problema di decidere se agire o meno in tribunale, se tale azione sia conveniente o se piuttosto sia meglio lasciare stare. A questo punto si pongono una serie di domande. Quale maggioranza serve per poter procedere contro chi non paga le quote condominiali? E, dall’altro lato, qual è la maggioranza condominiale per condonare il debito al condomino moroso? Cerchiamo di fare il punto della situazione. Come a breve si vedrà, non è così facile rimettere un debito nell’ambito di un condomino, anche se c’è la maggioranza. 

Quale maggioranza è necessaria per agire contro un condomino moroso?

A ben vedere, l’amministratore ha l’obbligo di agire contro i condomini morosi entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto. È un dovere che discende direttamente dalla legge e non necessita di autorizzazione da parte dei condomini: esso è infatti connesso strettamente al suo ruolo e al mandato affidatogli. Sicché l’amministratore che non intraprenda le azioni legali contro i morosi è responsabile in prima persona e può essere revocato dall’incarico. 

Dunque, l’amministratore non deve convocare alcuna assemblea per agire contro i morosi: deve al contrario, di propria iniziativa e nei tempi appena indicati, conferire mandato a un avvocato affinché provveda e a richiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il debitore. 

Peraltro, se la morosità persiste da oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere, nei confronti del debitore, il godimento dei servizi condominiali come l’acqua, il riscaldamento, il parcheggio, ecc.

Che succede se l’assemblea vota di non agire contro il moroso?

L’amministratore potrebbe comunque voler portare all’attenzione dell’assemblea la questione del mancato pagamento delle quote da parte di uno o più condomini. Potrebbe l’assemblea decidere di sospendere le azioni esecutive? Sicuramente sì: potrebbe ad esempio decidere di concedere al debitore più tempo per pagare o accogliere la sua richiesta di dilazione di pagamento (ossia un pagamento a rate per ripianare l’intera esposizione debitoria). 

Il condominio potrebbe anche decidere un saldo e stralcio, ossia riconoscere una riduzione del debito. Ma attenzione: in tal caso è necessaria l’unanimità. Non è possibile infatti concedere uno “sconto” a semplice maggioranza. E ciò perché una norma del codice civile – l’articolo 1123 cod. civ. – stabilisce che le quote condominiali siano ripartite secondo millesimi e solo l’unanimità potrebbe disporre diversamente. Dunque poiché l’esenzione, totale o parziale, di un condomino dal pagamento delle quote condominiali implicherebbe l’aggravio del relativo onere sugli altri condomini, anche in tal caso è necessaria l’unanimità. 

Può l’assemblea rinunciare ad agire contro un condomino?

Il discorso che abbiamo appena fatto vale anche per l’eventuale decisione, da parte dell’assemblea, di non proseguire l’azione contro il condomino moroso. Si ipotizzi il caso in cui l’amministratore abbia già ottenuto il decreto ingiuntivo contro il debitore. L’assemblea, anche in tale ipotesi, può autorizzare l’amministratore a non intraprendere il pignoramento solo se c’è il consenso di tutti i condomini. Diversamente, andando il debito del moroso a gravare sugli altri condòmini, viene a modificarsi il criterio di riparto delle spese dettato dall’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui ogni condomino è chiamato a concorrere alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi in ragione della rispettiva quota millesimale.