Dove deve tenersi l’assemblea condominiale: le regole stabilite dalla legge e dalla giurisprudenza e i rimedi quando il posto scelto non è idoneo.

Hai ricevuto la lettera che ti informa della convocazione dell’assemblea di condominio: apprendi così il giorno e l’ora della prossima riunione, ed anche il luogo di svolgimento dell’incontro. Su quest’ultimo punto non sei d’accordo, perché proprio il posto scelto dall’amministratore per la riunione ti risulta scomodo o sgradito. Può trattarsi dell’abitazione di un condomino con cui non vai d’accordo oppure di un posto addirittura fuori città.

In tutti questi casi ti chiedi dove deve svolgersi l’assemblea e dunque se la legge prevede un luogo preciso per tenere la riunione di condominio o almeno i criteri di massima per fissarlo, ed anche i rimedi nel caso tu non sia d’accordo con la scelta adottata. In questo articolo esamineremo tutti questi aspetti.

Luogo di riunione: cosa prevede la legge

Il Codice civile non precisa quale debba essere il posto dove deve svolgersi l’assemblea condominiale. La norma [1] che disciplina la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea, infatti, prevede soltanto che l’avviso di convocazione «deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione», oltre che, ovviamente, della data stabilita. La legge non indica quali debbano essere i criteri di idoneità del luogo e le eventuali preclusioni.

Quindi, l’individuazione concreta del luogo dove l’adunanza si terrà è rimesso alla scelta discrezionale dell’amministratore del condominio, ma potrebbe anche esserci il regolamento condominiale che fornisce indicazioni e criteri per individuare il luogo dove le assemblee devono tenersi, come ad esempio un apposito locale comune, se il condominio ne ha uno disponibile.

Dove però non arriva la legge a disciplinare esattamente la materia, soccorre la giurisprudenza che colma il vuoto con le sue sentenze, nelle quali indica i criteri e stabilisce i limiti.

Luogo di riunione: come deve essere

Non tutti i posti sono idonei allo svolgimento di un’assemblea condominiale. Trattandosi di una riunione che coinvolge numerose persone e dove occorre discutere di argomenti impegnativi ed anche delicati, ci sono dei requisiti da rispettare. Per essere valido, secondo la giurisprudenza che si è occupata del tema, il luogo di riunione deve possedere alcune precise caratteristiche che qui riassumiamo.

Accessibile

Il posto prescelto per l’assemblea deve essere raggiungibile dai condomini in modo agevole. L’inaccessibilità (anche solo parziale o per alcuni, si pensi alla presenza barriere architettoniche insormontabili per un portatore di handicap) lo rende invalido. Tenere la riunione in un luogo che esclude per qualcuno la possibilità di partecipare rende invalide le decisioni assunte nella forzata assenza di qualcuno che aveva diritto ad esserci.

Adeguato

Il punto di incontro deve avere caratteristiche tali – per ubicazione, fisionomia, disposizione dei locali, spazio, ecc – da garantire un adeguato svolgimento dell’assemblea. Non sarebbe possibile, pertanto, svolgere un’assemblea condominiale in una discarica di rifiuti o in un sottotetto angusto o anche solo in una stanza troppo piccola per consentire l’afflusso dei partecipanti.

Ma l’adeguatezza ha anche un risvolto “morale” che concerne specialmente i casi in cui ci siano dissidi e contrasti tra il condomino presso la cui abitazione dovrà tenersi la riunione e alcuni altri. In queste situazioni potrebbe esserci una difficoltà tale da pregiudicare la corretta partecipazione di taluno a questa assemblea. Si tratta di valutazioni delicate da compiere caso per caso; non basta certo una mera antipatia verso il condomino ospitante la riunione in casa sua a delegittimare l’assemblea.

Ordinato 

I locali devono garantire che tutti i presenti possano partecipare all’assemblea in modo ordinato e possibilmente anche comodo; un sottoscala, ad esempio, non sarebbe adatto, specialmente se umido, ingombro di materiali in deposito o di scarto e magari scarsamente illuminato. Dovrebbe anche essere dotato di tavoli e sedie in numero adeguato per i partecipanti.

Riservato

Il luogo scelto deve proteggere anche la necessaria riservatezza della discussione assembleare. Non andrebbe bene, pertanto, una pubblica piazza o un locale aperto in maniera indifferenziata alla presenza di altre persone estranee alla compagine condominiale, che potrebbero anche non disturbare ma sarebbero in grado semplicemente di origliare durante il loro passaggio e di soffermarsi violando la privacy dei partecipanti e degli argomenti trattati.

Si può convocare la riunione fuori dal condominio?

L’assemblea può decidere – così come anche il regolamento condominiale può prevedere in via generale – che le riunioni si svolgano in un determinato luogo esterno allo spazio condominiale, soprattutto quando il condominio non dispone al proprio interno di locali idonei e i condomini non sono disposti ad accettare lo svolgimento delle riunioni nelle proprie abitazioni. Il posto scelto dovrà comunque rispettare le caratteristiche di accessibilità, ordine, adeguatezza e riservatezza che abbiamo indicato.

La riunione può anche tenersi in un luogo sito al di fuori del Comune dove si trova il fabbricato: questa possibilità è ammessa dalla giurisprudenza [2] che si è occupata del caso di un condomino che aveva avuto notevoli difficoltà a raggiungere il luogo fissato per l’assemblea, in una città diversa e molto distante dal condominio e dalla sua residenza.

In questi casi, per rendere invalida l’assemblea occorre che a causa della fissazione in un luogo troppo distante si sia verificata l’impossibilità di qualche condomino a prendervi parte. Questa impossibilità deve essere provata in concreto: nel caso deciso in sentenza, non è stata ritenuta assoluta poiché il condomino non aveva documentato di avere patologie limitative della mobilità, e i giudici hanno ritenuto che avrebbe potuto farsi accompagnare oppure semplicemente avvalersi della delega. Oltretutto, come vedremo subito, non si trattava di un suo impedimento esclusivo ma di una situazione generale a tutti i condomini, trattandosi di un condominio di villeggiatura.

Che succede per le case di villeggiatura

La regola secondo cui l’assemblea può validamente essere convocata anche al di fuori del Comune di ubicazione del condominio non è unanime in giurisprudenza e ci sono pronunce che vanno in senso contrario a quella esaminata, che trattava proprio di un condominio di villeggiatura (situato a Roccaraso, nota località montana dell’Abruzzo) .

In linea generale, i giudici richiedono che la sede dell’assemblea debba trovarsi compresa quantomeno nel territorio del Comune in cui è ubicato l’edificio condominiale, ma ammette eccezioni proprio con riguardo alle “case vacanze” dove quasi tutti i proprietari risiedono altrove.

Viceversa, per i condomini cittadini e dove la maggior parte delle unità immobiliari sono destinate ad abitazione principale, non sarebbe giustificata la scelta di stabilire un luogo di riunione altrove e distante dalla città dove insiste il fabbricato. Leggi anche dove deve riunirsi l’assemblea di condominio?

Che fare se il luogo è inidoneo

Nei casi in cui il luogo della riunione dovesse risultare inidoneo alla stregua dei criteri che abbiamo indicato, potrai impugnare la delibera adottata dall’assemblea condominiale facendo valere in concreto il vizio che ti ha impedito o ostacolato di partecipare.

È possibile impugnare anche l’avviso di convocazione quando risulta palesemente che il posto prescelto non consente lo svolgimento adeguato e ordinato dell’assemblea; nei casi in cui però tu debba eccepire soltanto la lontananza e dunque la difficoltà a raggiungerlo, dovrai fornire la prova di un impedimento reale e concreto e l’impossibilità nel caso di specie di delegare qualcun altro a rappresentarti.

Infine, nel ricorso ed in presenza di contrasti con gli altri condomini è possibile chiedere al giudice di determinare la sede dell’assemblea: in questo caso, sarà la pronuncia giudiziale a stabilire quale sarà il luogo dove le riunioni dovranno svolgersi e così ad appianare le divergenze.

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