È possibile stipulare un contratto di locazione commerciale di 15 anni con risoluzione automatica alla scadenza? Analizziamo la disciplina del rinnovo e la disdetta.

I contratti di locazione commerciale sono soggetti a una normativa specifica che tutela gli interessi di entrambe le parti, locatore e conduttore. Un aspetto fondamentale riguarda la durata del contratto e il suo rinnovo.  La legge prevede infatti un rinnovo automatico alla scadenza, a meno che non venga comunicata la disdetta.

Questo articolo approfondisce la disciplina del rinnovo nelle locazioni commerciali, analizzando la possibilità di stipulare un contratto a termine e le modalità di disdetta.

Durata e rinnovo nelle locazioni commerciali

La Legge 392/1978 (Legge sull’equo canone) disciplina il rinnovo dei contratti di locazione commerciale. L’articolo 28 stabilisce che:

• i contratti di locazione commerciale si rinnovano tacitamente di sei anni in sei anni, salvo disdetta da comunicare 12 mesi prima;
• i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera o teatrale si rinnovano tacitamente di nove anni in nove anni, salvo disdetta da comunicare 18 mesi prima.

Dunque, per evitare il rinnovo automatico, il locatore deve comunicare la disdetta al conduttore col preavviso appena indicato (12 o 18 mesi) tramite raccomandata a/r o PEC. Fa fede la data di ricevimento, sicché i ritardi postali gravano sul mittente.

È possibile stipulare un contratto di locazione commerciale per più anni con risoluzione automatica?

È possibile stipulare un contratto di locazione commerciale per un termine superiore a quello legale (ossia più di 6 o 9 anni) ma il rinnovo automatico alla scadenza non è derogabile.  Questo significa ad esempio che, anche se il contratto prevede una durata iniziale di 15 anni, alla scadenza si rinnoverà comunque per altri 6 anni (o 9 anni per le attività alberghiere e teatrali), a meno che non venga comunicata la disdetta.

La Cassazione (sentenza 15718/2006) ha chiarito che la clausola di rinnovo automatico è inderogabile, anche se il contratto prevede una durata iniziale superiore al minimo di legge.

Disdetta alla prima scadenza

Alla prima scadenza del contratto (6 o 9 anni), il locatore può recedere dal contratto (ossia rifiutare il rinnovo) solo per i motivi specifici previsti dall’articolo 29 della Legge 392/1978, e deve comunicare la disdetta al conduttore almeno 12 mesi prima.

Anche al termine di un contratto di più anni (ad esempio 15) il locatore deve comunicare la disdetta per evitare il rinnovo automatico.  La disdetta, in questo caso, deve essere motivata in base all’articolo 29 della Legge 392/1978 (Cassazione, sent. n. 23553/2009).

L’articolo 29 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, disciplina i motivi per cui un locatore può legittimamente rifiutare il rinnovo di un contratto di locazione alla prima scadenza. Tali motivi sono tassativamente elencati e devono essere specificati nella comunicazione di disdetta, pena la nullità della stessa. Ecco quali sono:

• adibizione dell’immobile ad abitazione propria o di familiari: il locatore può rifiutare il rinnovo se intende destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado in linea retta;
• esercizio di attività da parte del locatore o familiari: il locatore può negare il rinnovo se intende utilizzare l’immobile per esercitare, in proprio o da parte del coniuge o di parenti entro il secondo grado, una delle attività indicate nell’articolo 27 della stessa legge ossia attività commerciali, artigianali o professionali;
• demolizione e ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile: il locatore può rifiutare il rinnovo se intende demolire l’immobile per ricostruirlo, procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, o eseguire un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione. In questi casi, il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio;
• ristrutturazione per conformità a piani comunali: se l’immobile deve essere ristrutturato per rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dai piani comunali, e tali opere rendono incompatibile la permanenza del conduttore, il locatore può negare il rinnovo. Anche in questo caso, il possesso della licenza o concessione è necessario;
• esercizio della stessa attività del conduttore: il locatore può negare il rinnovo se intende esercitare personalmente nell’immobile, o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado, la medesima attività del conduttore.

La mancata indicazione di uno di questi motivi nella comunicazione di disdetta comporta la nullità della stessa, rendendo inefficace il diniego di rinnovo.

Indennità di avviamento commerciale

Se il locatore comunica la disdetta per evitare il rinnovo automatico, il conduttore potrebbe avere diritto all’indennità di avviamento commerciale, prevista dall’articolo 34 della Legge 392/1978.

Questa indennità spetta al conduttore che svolge un’attività con contatti diretti con il pubblico e non sia destinata all’esercizio di attività professionali, né riguardi immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici, ha diritto all’indennità di avviamento di cui all’articolo 34 della legge 392/1978.