È valida la clausola che prevede l’arbitrato per le controversie all’interno del condominio: ecco però a quali condizioni.

In tribunale si sa quando si entra ma non si sa quando (e soprattutto come) si esce. La giustizia è lenta, costosa, farraginosa, formalistica e soprattutto incerta. Ecco perché chi può evitare il contenzioso lo fa ben volentieri. Ma in ambienti litigiosi come i condomini si tratta di un compito improbo: spesso e volentieri si litiga per questioni di principio o per pochi euro. Per la felicità degli avvocati. Un po’ meno felice è il bilancio condominiale che risente delle pesanti parcelle dei professionisti.

Di qui una domanda ricorrente: in caso di liti condominiali, come evitare il tribunale? C’è la possibilità di ricorrere a un “giudice privato” che risolva le controversie tra condomini o tra condomini e amministratore? La risposta è contenuta nella sentenza della Cassazione n. 21329 del 19 luglio 2023.

Si può fare un arbitrato in condominio?

La Suprema Corte ha valutato la legittimità della cosiddetta «clausola arbitrale» (o anche detta «clausola compromissoria») contenuta in un regolamento condominiale.

Ma cos’è questa clausola e cosa comporta? Si tratta di un patto con cui le parti che lo sottoscrivono si impegnano a deferire ogni controversia tra loro insorta, o che potrebbe insorgere in futuro, a un soggetto terzo ma privato: il cosiddetto “arbitro”. L’arbitro – che può essere uno o anche un collegio composto da più persone – è individuato dalle parti di volta in volta, al momento della necessità, secondo regole prefissate nella clausola arbitrale.

Insomma, tale clausola consente di bypassare il tradizionale giudice e ottenere sentenze da un comune cittadino (che può essere chiunque, non necessariamente un avvocato, un esperto in legge o un pubblico ufficiale) di cui le parti hanno fiducia.

La decisione dell’arbitro – che viene detta lodo arbitrale – ha poi la stessa efficacia e forza della sentenza di un giudice. Sicché chi non la rispetta può subire l’esecuzione forzata.

Ebbene, secondo la Cassazione, il regolamento di condominio può contenere una clausola arbitrale al fine di sottrarre, alla competenza del tribunale, tutte le liti che possono insorgere all’interno del condominio, e affidarle alla decisione di uno o più arbitri.

Come funziona l’arbitrato in condominio?

Con la clausola arbitrale è possibile affidare ad arbitri le controversie che dovessero sorgere fra condòmini in ordine alla interpretazione ed esecuzione delle norme del regolamento ed in genere per l’amministrazione e godimento dello stabile in condominio». Pertanto, rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause connesse con l’operatività del regolamento.

Quando è possibile l’arbitrato in condominio?

Affinché si possa derogare alla competenza del giudice, la clausola arbitrale deve essere sottoscritta da tutte le parti. Il che significa, in termini pratici, che il regolamento condominiale deve essere di tipo “contrattuale” ossia approvato all’unanimità.

L’unanimità si può raggiungere in due modi:

• con votazione in assemblea, che richiede il consenso di tutti i condomini partecipanti al condominio;
• oppure con allegazione del regolamento a ciascun atto di compravendita degli immobili, con conseguente approvazione dello stesso insieme al rogito.

Secondo la Cassazione, la riserva alla competenza arbitrale si applica anche ai semplici ricorsi per decreto ingiuntivo aventi ad oggetto il pagamento delle quote condominiali dovute da un condomino moroso.

Come funziona l’arbitrato?

Vediamo ora, sinteticamente, come avviene la procedura d’arbitrato, rinviando ogni approfondimento alle nostre seguenti guide:

Arbitrato: cos’è e come funziona

Il ricorso all’arbitrato nelle liti condominiali

La normativa fornisce solo alcune linee guida riguardo l’arbitrato, permettendo alle parti coinvolte di stabilire autonomamente la maggior parte delle regole procedurali. È essenziale, però, che venga rispettato il principio fondamentale del contraddittorio, il che significa che gli arbitri devono assicurarsi che ogni parte abbia la possibilità di difendersi adeguatamente rispetto alle affermazioni dell’altra, garantendo l’equità nelle procedure.

Generalmente, la parte che avvia l’arbitrato designa il suo arbitro e informa l’altra parte della sua scelta. L’altro contendente fa altrettanto, e i due arbitri selezionati insieme nominano un terzo arbitro che fungerà da Presidente. Le parti possono definire le regole procedurali dell’arbitrato anche dopo il suo inizio, a condizione che gli arbitri siano d’accordo.

Pur avendo una certa flessibilità nel determinare la modalità del procedimento, gli arbitri devono dare alle parti l’opportunità di presentare documenti, stabilire scadenze per la presentazione di memorie e prove e consentire alle parti di rispondere, altrimenti la decisione arbitrale potrebbe essere annullata.