È necessario un passaggio preventivo per tentare un accordo prima di rivolgersi al tribunale in caso di controversia.

Si sa che la controversia che ha per oggetto un immobile o una questione condominiale è abbastanza frequente. Quello che forse è meno noto è che non sempre deve essere risolta in tribunale: in alcuni casi, anzi, è necessario fare un passaggio preventivo per tentare di trovare un accordo che faccia risparmiare tempo e soldi a tutti e che eviti di impegnare inutilmente un giudice. Ad esempio, in caso di lite condominiale, la mediazione obbligatoria deve essere esperita.

Obbligo di mediazione nelle liti di condominio

Prima di finire in tribunale per una causa immobiliare, la mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio, come ad esempio:

• l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e l‘osservanza del regolamento;
• l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
• la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
• il rendiconto della gestione;
• il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

Se la mediazione non si conclude con un accordo, è necessario ricorrere a un’azione giudiziale per far valere il proprio diritto.

Lite condominiale: chi propone la mediazione?

Chi è coinvolto in una lite condominiale (una sola parte o entrambe) può dare inizio alla mediazione inoltrando una domanda a un organismo competente. È necessaria l’assistenza di un avvocato dal primo incontro fino alla fine della procedura.

Se la lite interessa il condominio, l’amministratore può partecipare al procedimento anche senza l’autorizzazione dell’assemblea ma per l’approvazione dell’eventuale offerta di transazione è necessario il consenso della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Lite condominiale: cosa deve contenere la richiesta di mediazione?

L’istanza con cui si chiede la mediazione nella lite condominiale deve contenere gli elementi essenziali della successiva ed eventuale domanda giudiziale, cioè le indicazioni su:

• le parti: in caso di litisconsorzio necessario, nel silenzio della legge, il tentativo di mediazione deve svolgersi nei confronti di tutte le parti, pena la necessità di avviare nuovamente la mediazione nei confronti di tutti i litisconsorti;
• l’organismo di mediazione prescelto;
• l’oggetto della lite;
• le ragioni della pretesa;
• il valore della lite.

Lite condominiale: come si svolge la mediazione?

II procedimento di mediazione della lite condominiale si svolge nel luogo dove ha sede l’organismo prescelto e dura al massimo tre mesi dalla data di deposito della domanda o dalla scadenza del termine fissato dal giudice per presentarla.

Il termine è:

• lasciato alla libera disponibilità delle parti: se quindi all’udienza fissata dal giudice dopo la scadenza del termine sono ancora in corso le trattative tra le parti, è possibile chiedere al giudice un ulteriore rinvio della causa;
• non soggetto alla sospensione feriale dei termini;
• non reiterabile.

Le parti devono comparire personalmente a tutti gli incontri davanti al mediatore con l’assistenza del difensore. In caso di mancata partecipazione della parte invitata, il mediatore può emettere il relativo verbale, a fronte del quale la segreteria dell’organismo può rilasciare l’attestato di conclusione del procedimento. Se l’assenza non ha un giustificato motivo, nel giudizio successivamente instaurato il giudice:

• può desumere argomenti di prova;
• deve condannare la parte costituita che non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento di una somma di importo pari al contributo unificato dovuto per il giudizio, anche se poi vince la causa.

Lite condominiale: che succede al termine della mediazione?

Se la mediazione ha successo, il mediatore redige un verbale che riprende i termini dell’accordo. Il verbale, una volta sottoscritto, è depositato presso la segreteria dell’organismo e consegnato in copia alle parti che lo richiedono.

L’accordo sottoscritto costituisce titolo esecutivo per:

• l’espropriazione forzata;
• l’esecuzione per consegna e rilascio;
• l’esecuzione degli obblighi di fare e non fare;
• l’iscrizione di ipoteca giudiziale.

Se, invece, la mediazione obbligatoria non ha successo, il mediatore redige comunque un verbale in cui indica le ragioni del mancato accordo e, se vi è stata, la proposta conciliativa. Il processo verbale, una volta sottoscritto dal mediatore e dalle parti, è depositato presso la segreteria dell’organismo di mediazione.

Le parti possono a questo punto decidere di rivolgersi al giudice.