Vantaggi e svantaggi di comprare casa con i soldi del padre o della madre: la comunione, l’azione degli eredi, come non avere problemi col fisco. 

Quando si deve acquistare una casa, e la si paga con i soldi dei genitori – del padre, della madre o di entrambi – si realizza ciò che in gergo tecnico si definisce «donazione indiretta». “Indiretta” perché il donante (ossia il genitore) non regala un bene materiale di sua proprietà ma la somma necessaria a pagare il prezzo al venditore. 

Il fatto di acquistare casa con i soldi dei genitori offre una serie di vantaggi. Innanzitutto non è necessario l’atto notarile che, invece, di norma è obbligatorio per le donazioni immobiliari. Da ciò consegue peraltro che, oltre a risparmiare sulla parcella del notaio, si evita di corrispondere l’imposta di registro. Da un punto di vista fiscale inoltre non è dovuta l’imposta sulle donazioni. Ma non è tutto. I beni acquistati attraverso donazioni indirette non entrano nella comunione legale dei beni tra coniugi; sicché, se un domani la coppia si dovesse separare, la casa comprata con i soldi dei genitori non dovrebbe essere divisa. 

Tutti questi aspetti meritano però maggiori chiarimenti. Li forniremo qui di seguito in modo da fugare qualsiasi dubbio. 

Si può comprare casa con i soldi dei genitori?

La legge consente al figlio di acquistare casa con i soldi dei genitori. Il denaro può servire a coprire tutto il prezzo di vendita oppure solo una parte. 

Ad esempio un figlio che voglia comprare una casa al prezzo di 350mila euro potrebbe ottenere dai genitori un importo di 200mila euro, mentre il residuo verrebbe coperto tramite mutuo della banca. 

La donazione dei soldi dai genitori al figlio può avvenire in due modi diversi, entrambi validi e legali:

• prima il genitore versa il denaro sul conto corrente del figlio, avendo cura di indicare una causale espliciti la destinazione della somma (ad esempio: «acquisto prima casa»). In alternativa il genitore potrebbe consegnare al figlio un assegno a questi intestato che verrebbe poi versato sul conto del figlio stesso. Il passaggio successivo consiste nell’acquisto dell’immobile: il figlio paga il venditore attingendo le somme dal proprio conto corrente, lo stesso conto su cui erano stati accreditati prima i soldi del genitore;
• il genitore paga direttamente il venditore, con bonifico o con assegno. Il genitore quindi si presenta innanzi al notaio all’atto della stipula del contratto definitivo e fa presente di aver corrisposto in prima persona il prezzo di vendita. 

L’importante è che la procedura – qualunque si scelga – avvenga con modalità tracciabili ossia con bonifico o con assegno (sia esso circolare o bancario). L’uso di contanti non solo è vietato dalla legge (superando l’importo i limiti imposti dalla legge sui pagamenti tracciabili) ma creerebbe, un domani, grossi problemi con l’Agenzia delle Entrate. E difatti il titolare dell’immobile non potrebbe dimostrare, dinanzi a un accertamento fiscale, con quale denaro ha comprato il bene. Sicché l’ufficio delle imposte potrebbe automaticamente presumere che egli ha utilizzato redditi in nero, ossia sottratti all’imposizione.

Quali sono i rischi di comprare casa con i soldi dei genitori?

Ci sono due tipi di rischi per chi compra casa con i soldi dei genitori che tuttavia possono essere facilmente risolti.

Il primo riguarda i rapporti con il fisco. L’Agenzia delle Entrate è in grado di accorgersi della titolarità di un nuovo immobile in capo al figlio. A questo punto, se i redditi dichiarati da quest’ultimo dovessero essere incompatibili con la proprietà del bene (ossia con il prezzo di vendita corrisposto al venditore, le imposte e l’atto notarile), l’ufficio delle imposte potrebbe chiedere chiarimenti al contribuente di come si è procurato la disponibilità economica necessaria all’acquisto della casa. Spetterà al contribuente fornire la prova della provenienza lecita del denaro ossia della donazione ricevuta. Ma come detto questo problema è risolto a monte tramite l’utilizzo di uno strumento tracciabile di pagamento. Se i genitori infatti hanno fatto un bonifico o consegnato un assegno (al figlio o al venditore) basterà la documentazione bancaria per vincere qualsiasi contestazione dell’Agenzia delle Entrate. In altri termini, al figlio basta dimostrare che, seppur privo di redditi sufficienti a pagare il venditore, ha ricevuto i soldi dal padre e/o dalla madre per evitare qualsiasi accertamento fiscale e sanzione tributaria. 

Il secondo rischio riguarda il rapporto con gli eredi del donante, in particolare gli eredi legittimari ossia gli altri figli del genitore (fratelli del donatario) e il coniuge del donante stesso. Se costoro dovessero accorgersi, alla morte del donante, che quest’ultimo non ha riservato loro le cosiddette quote di legittima – ossia quella fetta minima di patrimonio spettante loro per legge – potrebbero non solo impugnare l’eventuale testamento e la ripartizione dell’eredità ma andare anche a contestare le donazioni fatte in vita dal de cuius. E lo potrebbero fare entro 10 anni dall’apertura della successione (ossia dal decesso).

Quindi la donazione di denaro fatta dal genitore si considera come un acconto sulla legittima, proprio per evitare discriminazioni. 

Il problema dei rapporti con gli altri eredi può essere facilmente superato rispettando appunto le quote di legittima spettanti ai legittimari. 

Quali sono i vantaggi dell’acquisto casa con i soldi dei genitori

Ecco i principali vantaggi di comprare casa con i soldi dei genitori:

• non è necessario il notaio per la donazione del denaro, sia che questa avvenga con bonifico o assegno in favore del figlio sia che avvenga con pagamento diretto al venditore;
• non è necessario pagare l’imposta sulle donazioni se l’atto di acquisto dell’immobile indica la fonte da cui il figlio ha ottenuto il denaro (bisogna cioè specificare che il prezzo viene pagato dal genitore);
• la casa acquistata con i soldi dei genitori non entra in comunione legale dei beni. Sicché se il figlio dovesse separarsi dal coniuge, quest’ultimo non potrebbe esigere di ottenere la metà del valore dell’immobile o la divisione dello stesso;
• la casa comprata con i soldi dei genitori non è soggetta all’azione di restituzione da parte degli eredi. Su tale aspetto sarà bene fare alcuni chiarimenti qui di seguito;
• il donatario può comunque usufruire del bonus prima casa se l’immobile possiede i requisiti (non di lusso), è l’unica abitazione di proprietà nel Comune e il figlio vi sposta la residenza entro 18 mesi dal rogito. 

La casa comprata con i soldi dei genitori può essere venduta liberamente

Quando un genitore deve regalare una casa a un figlio i notai sconsigliano di norma la donazione. E ciò perché, come detto sopra, gli eredi legittimari hanno 10 anni dal decesso del donante per contestare le donazioni da questi fatte se hanno leso le quote di legittima. 

Inoltre, se il donatario dovesse vendere la casa a terzi, gli eredi potrebbero agire contro l’acquirente, anche se in buona fede, e pretendere la restituzione del bene. È la cosiddetta azione di restituzione che può essere esperita fino a 20 anni dalla trascrizione della donazione. 

Ecco perché difficilmente una banca finanzia l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta con donazione: perché, se non decorrono i 20 anni, la vendita può sempre essere revocata. 

Per risolvere il problema si ricorre di solito a un escamotage: il donatario rinuncia alla donazione facendo tornare l’immobile nella proprietà del donante. Il donante lo vende poi al terzo acquirente e il relativo prezzo da questi pagato viene poi, dal donante, versato all’originario donatario.

Tuttavia, di recente, la Cassazione [1] ha detto che la casa comprata con i soldi dei genitori – frutto cioè di donazione indiretta – non è soggetta all’azione di restituzione degli eredi. 

Così, ad esempio, se Mario dovesse comprare una casa con i soldi ricevuti dal padre e poi dovesse venderla, potrebbe farlo senza alcun ostacolo o rischio. Difatti l’acquirente di Mario non verrebbe mai aggredito dagli eredi legittimari del genitore di Mario, i quali come detto non possono esercitare l’azione di restituzione sull’immobile acquistato tramite donazione indiretta. 

La casa comprata con i soldi dei genitori non entra in comunione 

Come abbiamo anticipato, chi compra casa con i soldi dei genitori e lo fa dopo aver contratto matrimonio resta comunque titolare esclusivo dell’immobile. Difatti, se il figlio dovesse aver adottato il regime della comunione dei beni, la casa comprata con il denaro del padre e/o della madre non ricade nella comunione legale dei beni. Con la conseguenza ulteriore che, in caso di separazione o divorzio, il bene non va diviso.

Resta tuttavia la possibilità che la casa venga assegnata al genitore a cui vengono affidati i figli, o meglio presso cui questi vanno a vivere (il cosiddetto “genitore collocatario”). E difatti, in tal caso, si prescinde dalla titolarità dell’immobile: ciò che conta è la tutela della prole che deve poter continuare a vivere nella stessa abitazione dove stava prima della crisi coniugale. 

Approfondimenti

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