Ripercussioni legali di un’azione contro il condomino per l’annullamento di una decisione dell’assemblea: cosa succede se la causa viene abbandonata e chi paga l’avvocato.
Una delibera condominiale viziata, e quindi nulla o annullabile, può sempre essere annullata. L’amministratore può dunque riconvocare l’assemblea per mettere di nuovo ai voti la medesima questione in modo da eliminare ogni rischio di carattere giudiziario. Il problema sorge però se la delibera affetta dal vizio è già stata impugnata dinanzi al giudice. Quali sono, in questo caso, le conseguenze dell’annullamento della delibera condominiale? Chi dovrà pagare l’avvocato che difende il condominio in un’eventuale causa proposta contro la delibera nulla? Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce dei chiarimenti offerti, proprio di recente, dalla giurisprudenza [1].
Come annullare una delibera condominiale?
È sempre possibile, senza alcun limite di tempo, annullare una delibera condominiale già adottata, a condizione ovviamente che questa non abbia già esaurito i propri effetti. Ad esempio, una volta firmato l’appalto con la ditta esecutrice di lavori di manutenzione non avrebbe più senso revocare la precedente decisione dell’assemblea di procedere ai lavori, non potendosi più recedere dal contratto. Se invece il contratto non è stato ancora sottoscritto è ben possibile operare in tal modo.
Chi può annullare la delibera condominiale? Ovviamente lo stesso organo che l’aveva inizialmente emessa: l’assemblea di condominio. Dunque per procedere all’annullamento, è necessario che l’amministratore convochi di nuovo l’assemblea, spedendo i relativi avvisi ai vari condomini e ponendo all’ordine del giorno la medesima questione prima già votata.
Per ovvie ragioni, la nuova delibera dovrà eliminare i vizi di cui era affetta la prima: bisognerà quindi stare attenti a non commettere una seconda volta lo stesso errore. Ad esempio, potrebbe essere il caso di una assemblea adottata senza convocare un condomino oppure senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge. O ancora, per tornare all’esempio dei lavori condominiali, sarebbe nulla la delibera che, oltre a deliberare le opere di rifacimento della facciata, non costituisca l’apposito fondo di accantonamento obbligatoriamente previsto dalla legge.
Che fine fa la precedente delibera annullata?
La vecchia delibera viziata viene automaticamente revocata dalla nuova. Tuttavia, per togliere ogni dubbio, sarà bene che, nel verbale dell’assemblea, si faccia esplicito riferimento alla volontà del condominio di revocare, con la nuova decisione, quella precedente viziata.
L’amministratore quindi è esonerato dall’attuare la vecchia delibera e dovrà dare esecuzione solo a quella nuova.
Che succede a chi ha impugnato in tribunale la delibera viziata?
Spesso si procede ad annullare una delibera condominiale proprio per evitare cause in tribunale rivolte a impugnare la stessa. Ma che succede se l’annullamento avviene a giudizio già in corso? In tali casi il giudice dichiara cessata la materia del contendere: in altre parole estingue il giudizio per il venir meno della causa che lo aveva determinato.
Chi paga l’avvocato del condominio e della controparte?
Una volta che il condominio annulla la vecchia delibera viziata, se questa era stata già oggetto di impugnazione in tribunale si pone il problema delle spese legali.
Non vi è alcun dubbio che l’avvocato del condominio sia pagato dal condominio stesso.
La questione più delicata si pone invece per l’avvocato di controparte la quale potrebbe insistere per voler essere rimborsata in una spesa resasi necessaria per l’errore altrui, peraltro tacitamente confessato dall’annullamento della delibera. Ebbene, secondo il tribunale di Roma [1], in caso di cessazione della materia del contendere, il giudice può proseguire la causa solo per decidere se debba o meno accollare le spese legali al condominio (è il cosiddetto principio della soccombenza virtuale).
Il principio di soccombenza virtuale si applica quando, nonostante la cessazione della causa, si richiede comunque il pagamento delle spese legali. In pratica, si sostiene che la parte che ha causato il contenzioso dovrebbe essere responsabile delle spese legali, anche se la causa è cessata. Tuttavia, è importante notare che questo principio non è applicato in modo universale e può variare a seconda delle circostanze. Infatti, secondo la pronuncia in commento, il rimborso può valere solo per le spese legali che possono essere concretamente dimostrate.