In attesa di valutare il rischio della sosta di veicoli elettrici nelle aree condominiali e nei garage privati all’interno dell’edificio condominiale, l’amministratore può, su richiesta dei condomini, vietare temporaneamente l’accesso dei veicoli elettrici in aree condominiali?

Iniziamo col dire che i suoi timori sulle possibili conseguenze di un incendio che si propaghi da un’auto elettrica e dalle sue batterie al litio sono timori fondati.

Gli stessi Vigili del Fuoco hanno rappresentato più volte la necessità che si intervenga normativamente e con loro circolare del 5 novembre 2018 hanno imposto (nei limiti delle loro competenze) che la ricarica delle auto elettriche attraverso idoneo impianto (le cosiddette colonnine) avvenga esclusivamente secondo le modalità indicate nella predetta circolare.

Non esistono invece, allo stato attuale e come lei sa, norme di legge che vietino o limitino o disciplinino il parcheggio e/o la sosta dei veicoli elettrici nelle proprietà private (anche condominiali).

Pertanto, se i locali o gli spazi adibiti ad autorimessa privata o a spazio condominiale per il parcheggio rispettano la normativa oggi esistente, non è prevista alcuna cautela o accorgimento ulteriore se in quegli stessi spazi viene parcheggiato un qualunque veicolo elettrico.

Fatta questa premessa, lei chiede se su iniziativa di un condomino e su richiesta motivata e circostanziata dello stesso, l’amministratore possa, seppur temporaneamente, vietare l’accesso dei veicoli elettrici all’interno del condominio.

Diciamo subìto che l’amministratore non potrebbe, pur volendo, vietare l’accesso di auto elettriche all’interno degli spazi condominiali.

Per legge infatti (cioè in base all’articolo 1130, 1° comma, n. 4), del Codice civile) l’amministratore ha, tra gli altri doveri e compiti, solo il potere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Questo significa che l’amministratore, senza dover attendere una decisione dell’assemblea, ha il dovere di intervenire per garantire la manutenzione ordinaria delle parti di proprietà condominiale (un tetto, una rampa di accesso, le scale ecc.) e per impedire che le parti comuni, se fossero già deteriorate, vadano in rovina causando danni ai condomini o a terzi, ma l’amministratore non può decidere di sua iniziativa di vietare ai condomini di fare un determinato uso dei beni comuni o dei loro beni privati.

In altre parole, la legge non dà all’amministratore il potere di vietare ai condomini, anche se per un breve periodo, l’uso di beni comuni (come ad esempio le rampe di accesso ai piani interrati o altri spazi condominiali) o di beni di proprietà esclusiva (come ad esempio i box di proprietà esclusiva): l’amministratore quindi non può vietare ai condomini, nemmeno per un breve periodo, di accedere agli spazi condominiali o a quelli privati con veicoli elettrici.

E se l’amministratore, nonostante la legge non glielo permetta, vietasse ugualmente l’accesso con veicoli elettrici ai condomini, questo provvedimento sarebbe nullo ed il giudice, a cui uno o più condomini, facesse ricorso, lo annullerebbe.

E’ invece possibile che sia l’assemblea condominiale a decidere di vietare (per breve tempo o per un tempo anche prolungato) l’accesso dei condomini con veicoli elettrici.

In questo caso, però, è indispensabile che votino a favore tutti i condomini, nessuno escluso (serve cioè una delibera con 1.000 millesimi a favore della decisione).

Come ha precisato infatti la Corte di Cassazione (sentenza n. 4.726 del 2016), l’assemblea può limitare i diritti dei condomini all’uso dei beni condominiali e dei beni di proprietà esclusiva soltanto con una decisione presa all’unanimità.

Anche nel suo caso, quindi, l’assemblea condominiale potrebbe vietare (temporaneamente o anche a tempo indeterminato) ai condomini l’uso, con veicoli elettrici, degli spazi condominiali e dei box di proprietà esclusiva, solo se tutti i condomini fossero d’accordo (ripeto: occorrono, affinché la delibera sia valida, che votino a favore mille millesimi su mille).

Se invece la delibera dell’assemblea fosse presa non all’unanimità ma a maggioranza (anche con un solo voto contrario), questa delibera sarebbe nulla e quindi ogni condomino (anche quelli che avessero votato a favore) potrebbero sempre (senza alcun limite di tempo) impugnare la delibera davanti al giudice e farla dichiarare nulla.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte