Il singolo proprietario può sostituirsi all’amministratore inerte che non fa valere i diritti del condominio a ottenere la conclusione dei lavori?

Purtroppo può accadere che l’assemblea adotti una decisione senza però che la stessa sia poi portata avanti. Questo succede soprattutto a causa dell’amministratore, il quale ha il preciso compito di eseguire le deliberazioni assembleari senza poter sindacare sulle stesse (salvo le ipotesi di radicale nullità). È in questo contesto che si pone il seguente quesito: cosa fare se i lavori condominiali sono stati pagati ma non eseguiti?

In casi del genere è importante agire tempestivamente per evitare che i soldi dati alla ditta appaltatrice non vadano poi persi. Per fare ciò, se l’amministratore è inerte e l’assemblea pare ugualmente disinteressarsi del problema, la legge consente al singolo condomino di prendere le redini e condurre la compagine fuori dalla situazione di stallo in cui si trova. Vediamo in che modo.

Si può revocare l’amministratore che non esegue le delibere?

Come anticipato, il primo responsabile dell’inerzia condominiale è sicuramente l’amministratore, il quale è obbligato per legge ad eseguire la volontà manifestata durante l’assemblea condominiale.

Il venir meno a tale dovere costituisce una grave irregolarità che legittima il ricorso alla revoca giudiziale dell’incarico.

Per la precisione, se l’assemblea non decide di rimuovere l’amministratore inadempiente, anche un solo condomino può fare ricorso all’autorità giudiziale per ottenerne la rimozione.

Pertanto, se i lavori condominiali sono stati deliberati e pagati ma non eseguiti per colpa dell’amministratore che non ha fatto nulla per sollecitare la ditta appaltatrice, è possibile ottenere la sua revoca.

Si può revocare l’amministratore che non agisce contro i debitori?

Alle medesime conclusioni deve giungersi nell’ipotesi in cui l’amministratore, sollecitato o meno dall’assemblea, abbia deciso di non intraprendere alcuna azione giudiziaria nei confronti della ditta inadempiente.

Tra le competenze dell’amministratore, infatti, rientra quella di curare gli interessi condominiali e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Tra questi doveri rientra anche quello di agire tempestivamente contro i debitori del condominio, inclusi appaltatori e fornitori che, seppur pagati, non hanno adempiuto ai propri obblighi.

In ogni caso, a prescindere dalle gravi irregolarità, l’amministratore di condominio può essere revocato in ogni tempo, purché l’assemblea deliberi con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Si può chiedere al giudice di intervenire?

La revoca dell’amministratore non rappresenta la soluzione a ogni male: se i lavori sono stati pagati ma non eseguiti, la rimozione dell’incarico non avrà come effetto immediato quello di sbloccare la situazione di stallo.

Il nuovo amministratore, infatti, potrebbe aver bisogno di tempo per analizzare la documentazione condominiale prima di decidere quale strada intraprendere contro la ditta inadempiente. Ma non solo.

Non può essere scartata l’ipotesi in cui alla revoca non segua la nomina immediata di un nuovo amministratore.

Cosa fare in queste ipotesi? Come comportarsi se i lavori, pagati ma non eseguiti, stanno arrecando un grave danno alla compagine senza che ci sia qualcuno a risolvere la situazione?

In ipotesi del genere, l’art. 1105 del codice civile consente di fare ricorso al giudice affinché egli stesso:

• adotti i provvedimenti necessari alla salvaguardia degli interessi condominiali;
• nomini un amministratore perché provveda alle esigenze immediate del condominio.

In buona sostanza, per far fronte all’inerzia del condominio e del suo amministratore, anche un solo proprietario può invocare l’aiuto dell’autorità giudiziaria, chiedendo al magistrato di prendere le decisioni al posto dell’assemblea e dell’amministratore rimasti inerti.

Nell’ipotesi di lavori condominiali pagati e non eseguiti, quindi, è possibile chiedere al giudice la nomina di un amministratore che provveda immediatamente a citare in giudizio la ditta inadempiente, costringendola a ultimare gli interventi oppure a risarcire i danni.

Il condomino può agire in tribunale nell’interesse del condominio?

Oltre alle ipotesi sinora prospettate, va considerata un’ulteriore circostanza, e cioè la possibilità che il condomino agisca in giudizio nell’interesse dell’intera compagine.

Secondo il pacifico orientamento della Corte di Cassazione [1], ogni condomino può agire a tutela degli interessi condominiali.

In effetti, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio [2].

Ciò significa che, in caso di inerzia dell’amministratore, anche il singolo condomino potrà sostituirsi ad esso intraprendendo le opportune azioni giudiziarie, se ciò è fatto nell’interesse generale del condominio.

Lavori condominio pagati e non eseguiti: che fare?

Ecco cosa fare, in sintesi, nel caso di lavori condominiali pagati e non eseguiti:

• innanzitutto, l’amministratore deve sollecitare la ditta; se la diffida non sortisce effetti, deve intraprendere un’azione giudiziaria contro l’impresa inadempiente;
• se l’amministratore non fa nulla, è possibile revocarlo e sostituirlo con un altro maggiormente solerte;
• se la revoca non risolve il problema oppure se non c’è affatto un amministratore, ogni condomino può ricorrere al tribunale per chiedere al giudice di adottare i provvedimenti urgenti nell’interesse del condominio, ivi inclusa la nomina di un amministratore ad hoc.