Quando è consentito all’amministratore di condominio spendere senza autorizzazione dell’assemblea

La questione delle spese è quella più importante per la vita in condominio. La gran parte delle liti, infatti, nasce proprio su questo tema. Una delle domande che i condomini si pongono è se l’amministratore può sostenere spese senza avvertire l’assemblea. Capita non di rado che l’amministratore, preoccupato a causa dell’inerzia dell’assemblea nell’approvare i bilanci e/o nel decidere su spese anche urgenti, decida di avviare lavori o, addirittura, di pagare di con soldi propri per evitare guai ancora maggiori. Ma la legge consente all’amministratore di autorizzare una ditta ad eseguire dei lavori senza che l’assemblea condominiale si sia espressa in merito? E nelle circostanze in cui questo potere sia riconosciuto all’amministratore, in che modo poi l’assemblea potrà agire quando verrà chiamata a ratificare le spese erogate dall’amministratore (con denaro dei condomini o proprio)?

Di questi temi ci occuperemo nell’articolo che ci apprestiamo a scrivere evidenziando fin da adesso la delicatezza della questione e l’importanza che le regole siano conosciute tra tutti i soggetti coinvolti.

Che poteri ha l’amministratore di condominio?

Prima di addentrarci nel tema dell’articolo, verifichiamo quali compiti e quali poteri la legge [1] attribuisca all’amministratore di condominio.

L’amministratore condominiale ha il dovere:

• di eseguire le delibere approvate dall’assemblea e di far rispettare il regolamento condominiale;
• di vigilare sull’uso dei beni condominiali e sulla prestazione dei servizi comuni;
• di riscuotere le quote condominiali e di pagare le spese che occorrono per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e per erogare i servizi comuni;
• di provvedere a tutti quegli atti necessari per garantire l’integrità dei beni comuni;
• di predisporre ogni anno per l’assemblea il conto della sua gestione presentandole il bilancio consuntivo.

Ma i compiti dell’amministratore non finiscono qui.

Ulteriori compiti assegnati all’amministratore sono infatti quelli di comunicare:

• all’anagrafe tributaria il proprio codice fiscale e dati anagrafici oltre che il codice fiscale del condominio;
• al fisco l’elenco dei fornitori del condominio (cioè di chi eroga servizi al condominio;

oltre che la dichiarazione dei redditi per conto del condominio.

Deve inoltre:

• curare la tenuta dell’anagrafe condominiale (l’elenco dei proprietari e delle unità abitative), del registro dei verbali di assemblea, del registro di nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità contenente i movimenti in entrata e in uscita (e quindi tutte le spese sostenute).

L’amministratore ha il dovere di impedire danni ai beni comuni e perciò è tenuto ad intervenire tempestivamente se il tetto o un muro maestro rischiassero di collassare

L’amministratore cura la tenuta dell’anagrafe condominiale

Quando l’amministratore può spendere senza avvertire l’assemblea?

La legge ci informa che spetta sempre all’assemblea approvare il bilancio preventivo contenente l’ammontare delle spese necessarie durante l’anno e poi provvedere a ripartirle tra i condomini.

Ciò significa che l’amministratore non può decidere da solo di erogare le spese per la manutenzione ordinaria e quelle necessarie per i servizi comuni (spese ordinarie pure esse) senza che ci sia stato il consenso dell’assemblea preventivamente dato con apposita delibera di approvazione del bilancio preventivo.

Ed è quello che anche la giurisprudenza ha chiarito [2].

Allo stesso modo per le spese straordinarie si applica la regola per la quale l’amministratore non può ordinarle senza che ci sia stato preventivamente il consenso dell’assemblea [3].

Esiste una sola eccezione ed è quella relativa alle spese straordinarie urgenti: in tal caso l’amministratore può decidere di effettuare una spesa straordinaria con l’obbligo però di riferirne alla prima assemblea successiva.

L’assemblea potrà sempre ratificare la spesa, ordinaria o straordinaria, che l’amministratore abbia sostenuto con denaro attinto dalle casse condominiali senza il suo consenso preventivo.

Nel caso in cui l’assemblea decidesse di non ratificare la spesa dovrebbe poi agire in giudizio contro l’amministratore per ottenere il rimborso della spesa non autorizzata e nemmeno ratificata.

E se invece l’amministratore sostenesse una spesa con denaro proprio senza il consenso preventivo dell’assemblea, ma agendo nell’interesse dei condomini?

La giurisprudenza [4] ha precisato che in un caso del genere l’assemblea potrà ratificare la spesa (ordinaria oppure straordinaria), anche non urgente, che l’amministratore abbia sostenuto nell’interesse del condominio a condizione che non sia voluttuaria (cioè sproporzionata rispetto al pregio del condominio) o gravosa sotto il profilo economico.

L’assemblea può ratificare le spese straordinarie se urgenti