Compiti e i limiti dell’amministratore di condominio secondo l’articolo 1131 del Codice Civile: quando può agire o difendersi in giudizio da solo?

Se, in linea generale, chiunque può agire o difendersi in giudizio per la tutela di un proprio diritto, in ambito condominiale la rappresentanza processuale dell’ente spetta all’amministratore il quale, di norma, deve prima farsi autorizzare dall’assemblea. Sono pochi i casi in cui il “capo condomino” può delegare un avvocato di propria fiducia affinché difenda il condominio pur senza aver sottoposto la questione al voto di tutti i condomini.

Scopo di questo articolo è analizzare quando l’amministratore può costituirsi in una causa senza il voto dell’assemblea.

Quali sono le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio, in base all’articolo 1130 del Codice Civile, ha il compito di eseguire le delibere assembleari, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere gli oneri condominiali, e compiere atti conservativi dei diritti sulle parti comuni. Inoltre, può intervenire in caso di violazioni del regolamento condominiale da parte dei condòmini e ha il diritto di impugnare decisioni giudiziarie che riguardano il condominio.

Tali attribuzioni gli sono riconosciute direttamente dalla legge sicché, per l’esercizio dei relativi poteri e per le conseguenti azioni, non ha bisogno di dover prima consultare l’assemblea o chiedere ad essa l’autorizzazione.

Può l’amministratore agire in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea?

L’amministratore ha il potere di agire in giudizio senza necessità di autorizzazione dell’assemblea, sia contro i condòmini sia contro terzi, solo nelle materie che rientrano nelle sue attribuzioni di cui prima abbiamo fornito l’elenco. Ciò succede ad esempio quando si tratta di ottenere che un condòmino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento, opporre per notificare un decreto ingiuntivo contro i morosi, per agire contro l’appaltatore per difetti di costruzione e così via.

Tanto per fare qualche ulteriore esempio, l’amministratore ha il potere di costituirsi in giudizio senza il previo voto dell’assemblea nelle nell’ambito delle seguenti attività:

• far eseguire le delibere assembleari;
• disciplinare l’uso delle cose comuni per assicurarne il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
• riscuotere dai condòmini gli oneri condominiali (quindi per l’attività di recupero crediti);
• compiere gli atti conservativi dei diritti riguardanti le parti comuni dell’edificio, esercitare le azioni possessorie e cautelari e gli atti conservativi in genere;
• ottenere che un condòmino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale;
• proporre opposizione a decreto ingiuntivo notificato al condominio avente a oggetto il pagamento preteso nei confronti di quest’ultimo dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dallo stesso amministratore per conto dei condòmini;
• impugnare la decisione del giudice di primo grado;
• agire contro l’appaltatore per la rimozione di gravi difetti di costruzione del bene comune.

In quali casi l’amministratore ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea?

Invece tutte le volte in cui le azioni da intraprendere eccedono i suoi poteri, l’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea. Ciò ad esempio avviene:

• per ogni azione che riguarda il diritto di proprietà o altri diritti reali (in caso di azione di rivendica o di negatoria di servitù quando il proprietario agisce per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa oppure per l’accertamento dell’esistenza di una servitù a favore del condominio o contro un terzo o un condòmino),
• per le azioni reali contro i singoli condòmini o contro terzi aventi a oggetto le decisioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio.

Che succede se il condominio viene citato in causa?

Sinora abbiamo parlato della cosiddetta rappresentanza attiva, ossia quando è il condominio ad agire contro un altro soggetto (un condomino, un terzo, un appaltatore, il costruttore, ecc.).

Vediamo ora cosa succede con riferimento alla rappresentanza passiva, ossia quando il condominio è convenuto in un giudizio iniziato da altri.

Ebbene, la rappresentanza processuale passiva dell’amministratore non ha limiti specifici. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione riguardante le parti comuni dell’edificio. Tuttavia, per costituirsi in causa, in caso di azioni che esorbitano dalle sue attribuzioni, l’amministratore è tenuto a informare senza indugio l’assemblea dei condòmini.

Cosa succede in caso di mediazione?

Con l’introduzione della legge Cartabia, all’amministratore è stato conferito il potere di intraprendere e/o aderire a procedimenti di mediazione senza la necessaria autorizzazione preventiva dell’assemblea dei condòmini. Questo però non toglie che, per stipulare poi l’eventuale atto di accordo con la controparte, dovrà prima ottenere il consenso dell’assemblea.