L’amministratore può convocare in assemblea solo i condòmini effettivamente interessati all’utilizzo del bene comune? Nel caso di specie, si tratta di una rampa che conduce ad alcuni garage di proprietà privata.
L’assemblea va sempre indetta tra tutti i condòmini; in caso contrario, la decisione sarebbe invalida e, quindi, soggetta a impugnazione da parte di chi è stato illegittimamente estromesso. Tutti i proprietari hanno dunque il diritto di essere convocati per l’adunanza.
Per quanto riguarda la rampa, se questa costituisce un bene comune ogni condomino ha il diritto di porre in sosta la propria auto, purché però consenta il passaggio e la manovra anche alle altre.
Ad esempio, non è possibile parcheggiare sulla rampa in modo tale da impedire l’accesso ai garage oppure di compiere la manovra necessaria per uscire dal box di proprietà esclusiva.
Il parcheggio, però, non deve trasformarsi in un’occupazione, cioè in una sosta esclusiva a tempo indeterminato (ad esempio, per giorni o addirittura per mesi).
Secondo l’art. 1102 cod. civ., infatti, «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
In questo senso anche la Suprema Corte, secondo la quale «deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà» (Cass., sent. n. 3640 del 24/02/2004).
Al contrario, se la rampa è di proprietà esclusiva di uno o di più condòmini, allora solo il legittimo titolare potrà disporne liberamente, proibendo il passaggio e/o il parcheggio agli altri condòmini, fatta salva l’eventuale sussistenza di una servitù su di essa.
Solitamente, infatti, la rampa che permette l’accesso ai garage del condominio, anche se di proprietà privata, deve comunque consentire il passaggio: di qui la possibile sussistenza di una servitù su di essa, la quale permetterebbe il transito ma non la sosta (C. App. Napoli, sent. n. 496 del 7 febbraio 2023).
Tirando le fila di quanto detto, è da escludere la possibilità che l’amministratore possa convocare soltanto i condòmini maggiormente interessati alla questione: la legge, infatti, non consente assemblee “parziali”, se non nell’ipotesi di cosiddetto “supercondominio”, caratterizzato da più edifici condominiali accomunati solo da alcune parti in comune a tutti (ad esempio, il cortile o il viale d’ingresso). In quest’ultimo caso, è legittimo che ogni condominio abbia la propria assemblea.
In tema di beni comuni che servono in maniera diversa ai condòmini, quindi, la legge non prevede la convocazione di assemblee distinte ma solo un differente criterio di riparto delle spese.
Secondo l’art. 1123 cod. civ., secondo comma, «Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
Così il terzo comma: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
In conclusione: se la rampa è comune, tutti i condòmini dovranno essere convocati in assemblea, anche se c’è un diverso interesse a usare la stessa. Sussiste quindi il rischio che la maggioranza possa decidere in senso contrario rispetto a quanto voluto da coloro che hanno un più consistente interesse al bene comune.