Entro quanto tempo l’amministratore di condominio deve promuovere le azioni più opportune per riscuotere i crediti verso i condomini insolventi?

In Italia, la vita in condominio è sempre fonte di attriti e contrasti. Assai numerose sono le discussioni ed i conflitti che poi sfociano in un numero alto di casi in liti dinanzi ai giudici di pace ed ai tribunali. Una figura che potrebbe svolgere una funzione di mediazione, evitando o placando le liti, è quella dell’amministratore. Occorrerebbe, però, che l’amministratore fosse scelto in base alle competenze professionali e non, come spesso capita, cercando un risparmio economico. Per risparmiare, infatti, spesso l’incarico di amministratore è assegnato dai condomini a persone senza alcuna specifica competenza ed esperienza. Ed è questo un grosso errore che può provocare successivamente grossi problemi anche economici. In quest’ottica, vediamo se l’amministratore deve agire subito nei confronti dei morosi.

La legge di riforma del condominio [1] ha responsabilizzato ancora di più gli amministratori condominiali e li ha caricati di doveri e responsabilità che impongono di nominare a questo incarico solo persone che possono dimostrare serietà, onestà e competenza, soprattutto nella delicata fase in cui occorre far fronte ai debiti dei condomini.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, la legge [2] aggiunge che l’amministratore è obbligato ad agire per riscuotere in modo forzoso le somme dovute dai condomini morosi entro il termine di sei mesi da quando è stato chiuso l’esercizio in cui il credito è compreso.

Se l’assemblea ha approvato il bilancio e lo stato di ripartizione delle quote il 5 febbraio 2023, allora l’amministratore deve avviare, attraverso un legale, l’azione per recuperare il credito verso il condomino moroso entro sei mesi, cioè entro il 5 agosto 2023 a meno che l’assemblea non lo esoneri espressamente

I casi più frequenti in cui l’assemblea può espressamente esonerare l’amministratore sono:

• condomino che non possiede beni pignorabili;
• condomino che risulta irreperibile;
• condomino che possiede solo beni di valore modesto rispetto all’entità del credito condominiale da recuperare.

In questi casi, l’assemblea, opportunamente convocata ed informata delle ricerche effettuate dall’amministratore, può valutare che non sia conveniente avviare un’azione di recupero del credito condominiale.

Nei casi descritti (e in altri simili) è, infatti, probabile che l’azione legale non raggiunga alcuno scopo utile e sia soltanto un inutile dispendio economico (valutati i costi della procedura e l’onorario dell’avvocato).

L’amministratore deve rendere annualmente conto della sua gestione all’assemblea.

La legge [3] stabilisce prima di tutto che è obbligatorio nominare un amministratore solo nei condomini con più di otto proprietari.

Quindi, l’amministratore [4] deve:

• dare esecuzione alle decisioni dell’assemblea e far rispettare il regolamento (ad esempio, deve fare in modo che i condomini rispettino i divieti relativi ai rumori e alle attività vietate in condominio);
• vigilare su come vengano usati i beni comuni (ad esempio, è tenuto a verificare come venga utilizzata la rimessa comune);
• riscuotere le quote condominiali indicate nel bilancio preventivo approvato dall’assemblea e pagare le spese necessarie ed utili per la manutenzione ordinaria delle cose comuni e per i servizi comuni (manutenzione ordinaria dell’ascensore o dei giardini per esempio);
• provvedere a tutto ciò che serve per conservare le cose comuni (ad esempio, intervenire in caso di urgenza per riparare un cancello, per rimuovere tegole pericolanti, potare alberi ecc.);
• rendere annualmente all’assemblea il conto della sua gestione (presentando cioè all’assemblea il consuntivo della gestione):
• tenere l’anagrafe condominiale (cioè l’elenco dei proprietari delle unità immobiliari esistenti nel condominio), il registro dei verbali di assemblea, il registro della nomina e revoca degli amministratori e il registro della contabilità dove vanno inseriti tutti gli incassi e le spese;
• comunicare all’anagrafe tributaria il proprio codice fiscale, i propri dati anagrafici e il codice fiscale del condominio; al fisco l’elenco dei fornitori del condominio (cioè di quelle ditte o società che forniscono servizi al condominio; al fisco la dichiarazione dei redditi per conto del condominio.

L’amministratore deve far rispettare il regolamento.