Io e il potenziale venditore siamo stati in agenzia solo una volta. Dopo l’agenzia non ha svolto alcuna attività. Se concludiamo la vendita tra di noi, l’agenzia potrà poi pretendere il pagamento della provvigione?

Innanzitutto occorre dire che l’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che il mediatore (cioè l’agente immobiliare) ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (anche da chi non gli ha dato direttamente l’incarico) se l’affare (cioè il contratto anche preliminare) è stato concluso a causa del suo intervento.

Quindi il mediatore può pretendere il pagamento della provvigione solo se il contratto definitivo o preliminare è stato sottoscritto grazie al suo intervento.

Una recente sentenza del Tribunale di Milano (la numero 30 del 5 gennaio 2022) ha chiarito e ribadito prima di tutto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Poi, la stessa sentenza, ha precisato che non c’è diritto alla provvigione:

• se l’attività del mediatore è minima (ad esempio non basta aver accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile una sola volta);
• se sono decorsi vari mesi (dieci nel caso analizzato dal Tribunale) tra l’ultimo contatto tra l’agente ed il potenziale acquirente e la successiva stipula del contratto preliminare;
• se la trattativa per giungere alla conclusione del contratto si è svolta interamente tra le parti senza alcun intervento dell’agente immobiliare.

Il caso analizzato dal Tribunale di Milano è molto simile al suo.

Anche nel suo caso, infatti, l’agente immobiliare non ha svolto alcuna attività concreta di mediazione tra le parti e non ha agevolato in alcun modo alcun tipo di trattativa.

Se quindi in futuro ci sarà tra lei ed il potenziale venditore una positiva conclusione di una compravendita immobiliare, questa si sarà realizzata senza alcun rilevante apporto dell’agente immobiliare che anzi, dalle notizie che lei mi ha fornito, aveva addirittura sconsigliato le parti, e lei in particolare, di avviare la trattativa per quell’immobile.

Le nuove trattative, se e quando saranno avviate tra lei ed il potenziale venditore, saranno del tutto nuove rispetto all’iniziale abboccamento avuto in agenzia e del tutto scollegate e non condizionate da quello.

Pertanto, come anche la Corte di Cassazione ha indicato (sentenza n. 1.120 del 22 gennaio 2015), non c’è diritto alla provvigione se la conclusione dell’affare tra le parti è del tutto autonoma e scollegata dall’iniziale intervento dell’agente immobiliare; in aggiunta, nel suo caso, anche l’iniziale intervento dell’agenzia è del tutto irrilevante rispetto ad una ipotetica e futura conclusione dell’affare tra lei ed il potenziale venditore ed è consistito in un’attività minima ed inconsistente che non ha dato alcun apporto all’avvio di trattative.

In conclusione, è possibile affermare che nel suo caso l’agenzia immobiliare non ha svolto alcuna utile attività per consentire ed agevolare la conclusione dell’affare tra lei ed il potenziale venditore e, perciò, se ci sarà in futuro la vendita dell’immobile non può e non potrà pretendere il pagamento della provvigione né dal venditore né da Lei.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

The post L’agenzia immobiliare ha sempre diritto alla provvigione? first appeared on La Legge per tutti.