Vendite e donazioni immobiliari: il notaio ha l’obbligo di controllare che l’immobile oggetto del rogito sia libero da pesi come ipoteche.

Tra i compiti del notaio vi è quello di controllare che l’atto di trasferimento di un immobile raggiunga il suo scopo e non sia affetto da vizi o altri problemi. Ciò implica non solo l’accertamento sulla proprietà del bene da parte del cedente, ma anche l’assenza di vincoli e pesi come pignoramenti e ipoteche. Dunque, il notaio che non avvisa l’acquirente della sussistenza di una ipoteca è personalmente responsabile. Ma cosa succede se l’atto in quesitone è una donazione e non una compravendita?

Di tanto si è occupata di recente la Cassazione con l’ordinanza n. 14739/23. Ecco cosa hanno detto i giudici supremi in merito.

Cosa dice la legge italiana sulla responsabilità del notaio nelle transazioni immobiliari?

La legge italiana stabilisce che il notaio ha la responsabilità di accertare l’idoneità delle parti e di indagare sulla loro volontà di tradurre nell’atto che sta rogando o autenticando. Questo dovere si estende anche alle attività preparatorie e successive all’atto.

Il notaio è responsabile nel caso in cui non avvisi l’acquirente di un immobile che sul bene grava un’ipoteca. Difatti, come noto, l’ipoteca si trasferisce sul nuovo proprietario del bene, benché questi sia del tutto estraneo al debito. Con la conseguenza che, se detto debito non verrà onorato dal venditore, l’acquirente potrebbe subire il pignoramento e quindi l’esproprio del bene. È chiaro dunque che, in una situazione del genere, il notaio non può che essere chiamato a risarcire i danni a chi ha pagato per un bene che non presentava le caratteristiche promesse.

La responsabilità del notaio si somma a quella del venditore che non ha comunicato l’esistenza dell’ipoteca: non importa se non ne era a conoscenza per non aver fatto un controllo prima della cessione del bene. 

Mario ha dei debiti col fisco e, proprio per evitare di subire un pignoramento, vende la casa a Giovanni. Senonché, proprio due giorni prima della vendita, il fisco iscrive ipoteca sulla casa di Mario. Mario non è a conoscenza di ciò. E di tanto non si accorge né Giovanni, né il notaio a cui le parti si sono affidate per la stipula della compravendita. In tal caso, Giovanni può chiedere il risarcimento per aver acquistato un bene ipotecato tanto a Mario quanto al notaio. Egli potrà restituire l’immobile ottenendo il rimborso del prezzo e di tutti i soldi spesi per via di tale cessione non andata a buon fine.

Qual è il ruolo del notaio nelle donazioni immobiliari?

Il notaio ha il compito di garantire la legalità del trasferimento del titolo di proprietà, ma non è responsabile del controllo delle ipoteche sugli immobili donati, come affermato dalla recente sentenza della Corte di Cassazione. E questo perché si tratta di un trasferimento a titolo gratuito, dove il donatario non ha alcun esborso monetario e quindi non subisce alcun concreto danno per aver ricevuto un bene gravato da ipoteca.

La sentenza n. 14739/23 della Corte di Cassazione afferma che il notaio non incorre in una responsabilità professionale per non aver accertato l’iscrizione ipotecaria su un immobile oggetto di donazione, in assenza di un danno vista la gratuità del conferimento.

Quale differenza tra donazione e compravendita in termini di responsabilità del notaio?

Nel caso di una compravendita, la responsabilità del notaio è più estesa perché, in caso di problemi con l’immobile, il compratore ha diritto al rimborso del prezzo. Nel caso di una donazione, non essendovi stato alcun scambio di denaro, non c’è un danno risarcibile.