Come funziona la registrazione della locazione presso l’Agenzia delle entrate? Chi rischia di più nel caso di controlli da parte delle forze dell’ordine?

Secondo la legge, il contratto di locazione deve necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle entrate, pena la nullità dell’accordo. Ciò significa che il proprietario non può affittare il proprio immobile se non fa sottoscrivere all’inquilino un regolare contratto che andrà poi dichiarato allo Stato. Con questo articolo ci occuperemo di una specifica questione: vedremo cioè se la polizia può chiedere il contratto di locazione.

In pratica, cercheremo di capire se le forze dell’ordine possono chiedere al conduttore oppure al locatore di esibire il contratto di affitto per vedere se è regolare. In effetti, le locazioni in nero danno vita a una vera e propria evasione fiscale, con la conseguenza che la polizia e la guardia di finanza potrebbero effettuare gli opportuni controlli presso l’Agenzia delle entrate per verificare se una locazione è registrata oppure no. Ma fin dove possono spingersi questi tipi di controllo? Si può arrivare fino al punto che la polizia può chiedere il contratto di locazione? Scopriamolo insieme.

La registrazione del contratto di locazione

Come anticipato in apertura, il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

L’obbligo di procedere alla registrazione grava sul proprietario, il quale deve procedere entro 30 giorni dalla sottoscrizione, avendo poi cura di darne documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, sia al conduttore che all’amministratore (nel caso in cui ci si trovi in condominio), in modo che questi possa aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale [1].

Le spese di registrazione del contratto sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. È ammessa una diversa pattuizione che preveda di far gravare l’intera imposta sul locatore.

Non c’è obbligo di registrazione solamente per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Cosa succede se non si registra il contratto di locazione?

La mancata registrazione del contratto di locazione ha conseguenze molto gravi. Innanzitutto, il contratto deve ritenersi radicalmente nullo, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato a versare alcun canone ma, al limite, un’indennità di occupazione di entità sicuramente minore.

Ulteriore conseguenza è l’impossibilità di ricorrere alla procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. Nel caso di affitto in nero, quindi, al proprietario non resterà che promuovere una causa ordinaria di occupazione senza titolo (più lunga e più costosa).

Registrazione tardiva del contratto di locazione

Nel caso di registrazione tardiva del contratto di locazione (fatta cioè oltre i 30 giorni stabiliti dalla legge) si applicano le sanzioni pecuniarie stabilite dalla legge.

Ad esempio, ai fini dell’imposta di registro è prevista la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi per tardato pagamento.

Anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta.

Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

La polizia può chiedere di vedere il contratto di locazione?

Veniamo ora al quesito centrale dell’intero articolo: la polizia può chiedere di vedere il contratto di locazione per verificarne la regolarità?

In effetti, i controlli sulle locazioni possono essere giustificati da svariate ragioni:

• per combattere il fenomeno degli affitti in nero e la conseguente evasione fiscale del locatore;
• per fronteggiare l’immigrazione illegale. È infatti un reato dare in locazione un immobile a uno straniero privo di titolo di soggiorno (permesso o carta) in corso di validità [2];
• per verificare la presenza di altre irregolarità, come ad esempio i cambi di residenza “fittizi”, fatti solo per non comparire in un nucleo familiare con lo scopo di accedere a specifiche agevolazioni statali abbassando la soglia Isee;
• per aggiornare l’anagrafe comunale.

Ebbene, in tutti questi casi la polizia può chiedere, tanto all’inquilino quanto al proprietario, di prendere visione del contratto di locazione.

Questa richiesta può giungere anche dalla polizia municipale, sia quando opera come nucleo antievasione sia quando la richiesta provenga direttamente dalla Procura della Repubblica, agendo in questo caso come polizia giudiziaria a tutti gli effetti.

Controlli della polizia sulle locazioni: quali sono i rischi?

C’è da dire che nel caso di controlli della polizia sulle locazioni i rischi maggiori sono senza dubbio per il proprietario, il quale rischia di dover pagare salate sanzioni se non ha registrato il contratto e perfino di incorrere in reato se ha fittato casa a uno straniero senza regolare titolo di soggiorno in corso di validità.

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