Se uno dei condomini ha ricevuto un avviso di convocazione per email o messaggio può contestare la votazione.

Non ti aggrada l’esito della votazione approvata dall’assemblea di condominio? Vuoi contestarla? Nulla di più facile per chi ha ricevuto l’avviso con una comunicazione informale o tramite un’email ordinaria. Secondo infatti la giurisprudenza le modalità con cui tale comunicazione deve essere inviata sono solo quelle indicate dalla legge: Pec, raccomandata, fax o consegna a mani. Ma procediamo con ordine e vediamo come e quando ottenere l’invalidità delle delibere condominiali convocate via email.

Una recente sentenza della quinta sezione civile del tribunale di Roma ha messo in luce le criticità legate all’uso della posta elettronica ordinaria per tali comunicazioni, rispetto alla Posta Elettronica Certificata (PEC), sollevando questioni significative in merito alla tendenza dei condomini a risparmiare sulle spese postali e a chiudere un occhio rispetto alle disposizioni del codice civile.

La vicenda

Il caso esaminato riguardava l’annullamento di una delibera condominiale a seguito della mancata convocazione di un condomino, la quale era stata effettuata tramite email ordinaria. La sentenza ha sottolineato come la posta elettronica ordinaria non offra le stesse garanzie di sicurezza e certezza della ricezione proprie della PEC.

L’invio di una convocazione via email ordinaria non implica l’obbligo per il destinatario di controllare la propria casella di posta elettronica, né instaura una presunzione di conoscenza della convocazione stessa.

Come deve essere fatta la convocazione dell’assemblea di condominio

Il giudice ha chiarito che, secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, così come modificato dalla legge 220/2012, la convocazione per le assemblee condominiali deve essere comunicata con modalità che garantiscano la reale conoscenza da parte di ogni condomino ossia attraverso:

• la posta raccomandata con avviso di ricevimento (in caso di assenza del destinatario rileva l’avviso di giacenza lasciato dal postino nella cassetta delle lettere);
• la PEC ossia la posta elettronica certificata (sempre a condizione che ne siano muniti sia il mittente che il destinatario; tuttavia l’amministratore di condominio non rientra tra i soggetti obbligatoriamente tenuti ad avere la PEC);
• il fax (ormai in disuso);
• la lettera con consegna a mano e la firma per accettazione.

Non hanno alcun valore, anche se deliberate dall’assemblea a maggioranza, le convocazioni fatte con avvisi immessi nella cassetta delle lettere, affissi nella bacheca condominiale, comunicati tramite email, sms o WhatsApp. Non rileva neanche il fatto che il condomino sia stato avvisato per le vie brevi dall’amministratore o dai vicini (ad esempio con una telefonata o con il passaparola).

Solo il consenso espresso dell’interessato potrebbe giustificare l’uso della mail ordinaria, ma l’amministratore deve procurarsi la prova del ricevimento (visto che il messaggio potrebbe essere finito nella casella dello SPAM o addirittura mai pervenuto). Prova che può essere fornita ad esempio con una semplice risposta all’email, per riscontro e accettazione.

In assenza di tali presupposti – stabilisce la sentenza in commento – la comunicazione dell’avviso di convocazione della riunione di condominio effettuata tramite email ordinaria è considerata non regolare e inadeguata a garantire la conoscenza della convocazione, non potendo quindi generare alcuna presunzione di conoscenza.

Considerazioni sulle modalità di convocazione dell’assemblea

La decisione ha evidenziato come le modalità di convocazione previste dall’articolo 66 siano finalizzate a circoscrivere le forme di comunicazione a quelle che assicurano una effettiva conoscibilità della convocazione ai singoli condomini.

Inoltre, la sentenza ha ribadito l’importanza di una comunicazione chiara e indubitabile, sottolineando come la posta elettronica ordinaria, a differenza della PEC, possa essere soggetta a malfunzionamenti, come il filtraggio dello spam, che possono impedire la ricezione del messaggio o ritardarla.

Questa sentenza pone in evidenza la necessità per gli amministratori condominiali di adottare modalità di comunicazione che siano non solo conformi alle disposizioni legislative, ma anche efficaci nel garantire che ogni convocazione raggiunga i destinatari in modo certo e verificabile. Tali regole non possono essere violate in ragioni di economia di bilancio o su richiesta dell’assemblea

La contestazione della delibera

Attenzione però: la delibera può essere contestata solo dal condomino che ha ricevuto la convocazione in modo non conforme. E deve farlo entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, diversamente la delibera si sana e il vizio non può più essere contestato.

Risultato: l’amministratore che abbia convocato invalidamente l’assemblea può attendere 30 giorni dall’inoltro del verbale per eseguirla e ritenerla ormai definitiva e valida. Anche in presenza di vizi di comunicazione.