Un condominio minimo composto da 2 condòmini può chiedere il codice fiscale e ottenere le detrazioni per gli interventi edilizi?

Un lettore ci chiede se in un condominio minimo è obbligatorio il codice fiscale. La domanda deriva dalla necessità di richiedere le detrazioni fiscali collegate agli interventi edilizi (bonus ristrutturazioni, efficientamento energetico, bonus facciate, 110%, ecc.). 

Ricordiamo preliminarmente che il condominio minimo è quello composto da due soli condòmini o meglio da due appartamenti di proprietà di due soggetti diversi.

Non tutti sanno che una villetta bifamiliare, ossia con due soli appartamenti, è considerata condominio. E questo perché ci sono delle parti dell’edificio comuni ad entrambi i proprietari come il tetto, le fondamenta, le scale, le tubature, il giardino, l’illuminazione esterna, l’atrio, il pianerottolo, il lastrico solare, ecc. La casa divisa in due unità immobiliari distinte si definisce condominio minimo.

È noto che ogni condominio debba avere un conto corrente e un codice fiscale. La nomina dell’amministratore diventa obbligatoria solo se i condòmini sono più di 8 mentre l’adozione di un regolamento di condominio è necessaria solo se i condòmini sono più di 10. 

Ebbene, per legge, il condominio minimo:

• non deve avere un amministratore;
• e, di conseguenza, neanche un codice fiscale;
• non deve munirsi di un regolamento di condominio;
• e quindi neanche di tabelle millesimali;
• non deve avere un conto corrente comune ove far transitare le quote. 

In particolare, la circolare 3/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in mancanza dell’obbligo di nomina dell’amministratore, non sussiste alcun obbligo del condominio minimo di chiedere l’attribuzione del numero di codice fiscale. A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente chiarito che, «in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico».

La circolare 24/E/2020 ha confermato la soluzione anche per ciò che riguarda il superbonus del 110%. Il condominio minimo, quindi, se non nomina un amministratore, in quanto non obbligato, può beneficiare delle spese incaricando un condomino per l’espletamento di tutti gli adempimenti. La circolare ribadisce che non è necessario chiedere un apposito codice fiscale ma può essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato.

Ma questo non toglie che il condominio minimo possa ugualmente decidere di richiedere un C.F.. Qualora si volesse agire in tal senso, la procedura inizia con la domanda di assegnazione del codice fiscale compilando il modello AA5/6 (in duplice copia) da presentare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate. 

La richiesta può essere fatta sia dall’amministratore (se presente), sia dai condòmini stessi in caso di condominio minimo.

Se il condominio minimo non ha amministratore, le decisioni vengono prese di volta in volta dai singoli condòmini che possono determinarsi per accordare, all’uno o all’altro, all’occorrenza, le azioni necessarie alla conservazione dei beni comuni. 

Per quanto attiene alla divisione delle spese, questa avviene sulla base del valore di ogni appartamento, che dovrà comunque essere determinato di volta in volta.

Le decisioni in condominio minimo non richiedono convocazione in assemblea ma possono essere prese di volta in volta. Secondo la giurisprudenza, tuttavia, le scelte richiedono l’unanimità, indipendentemente dai valori millesimali degli appartamenti. I millesimi rilevano solo ai fini della contribuzione delle spese, ossia dell’importo da corrispondere per lavori, utenze, esborsi per la manutenzione delle parti comuni e degli eventuali impianti (riscaldamento, cisterna, ascensore, ecc.).

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