L’assemblea condominiale ha deciso con delibera di ripartire tra tutti i condomini, secondo la tabella millesimale generale, le spese di ripitturazione delle ringhiere dei balconi. Finora ciascun condomino provvedeva da sé alla manutenzione delle ringhiere dei propri balconi senza interessare l’assemblea del problema. La delibera è valida?

Occorre partire innanzitutto dalla proprietà delle ringhiere.

Recentissima sentenza del Tribunale di Roma (n. 10.621 del 17 giugno 2021) ha ribadito che gli elementi decorativi o cromatici dei balconi sono da considerare beni comuni (e non di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento di cui il balcone è estensione) in quanto rendono più armonico l’aspetto del fabbricato.

Questo insegnamento, che la Corte di Cassazione ha anch’essa più volte ripetuto (sentenze n. 5014 del 2018, n. 6624 del 2012, n. 6652 del 2017 e n. 10.848 dell’8 giugno 2020), chiarisce che qualora i frontalini, i parapetti e le ringhiere ed ogni altra parte di un balcone aggettante rivesta una funzione estetica, essi sono beni di proprietà comune condominiale (in assenza, invece, di tale funzione decorativa o cromatica tutti gli elementi del balcone sarebbero di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile di cui il balcone costituisce estensione).

Pertanto, citando le parole della sentenza della Cassazione n. 10.848 del 2020, qualora le ringhiere (o i parapetti o qualunque altro elemento del balcone) siano ben visibili dall’esterno, disposte simmetricamente, omogenee per dimensioni, forma geometrica e materiale, allora l’accertamento del giudice che le abbia valutate quali elementi decorativi e, quindi, di proprietà condominiale, non può essere censurato ed è corretto.

Nel suo caso, perciò, in assenza di un titolo (regolamento condominiale o atto di acquisto) in cui esplicitamente si attribuisca la proprietà delle ringhiere ai singoli proprietari degli appartamenti di cui i balconi costituiscono prolungamento, le ringhiere, ove abbiano una funzione estetica e decorativa, sono da considerare beni di proprietà condominiale le cui spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo la norma di cui all’articolo 1123 del Codice civile.

In caso di contrasto tra i condomini circa la proprietà delle ringhiere, è chiaro che dovrà essere un giudice a stabilire (sulla base dei principi sopra enunciati ed a seguito, eventualmente di perizia d’ufficio) la valenza ornamentale e decorativa delle ringhiere in questione per stabilire se sono da considerare o meno beni di proprietà condominiale.

Ripeto: in assenza di un titolo (regolamento o atto di acquisto) che esplicitamente indichi in modo specifico che le ringhiere sono beni di proprietà dei proprietari degli appartamenti serviti da balconi in aggetto, l’appartenenza di esse si stabilisce in base alla funzione decorativa, cromatica ed ornamentale che esse rivestono o meno (e se vi è contrasto sul punto, non potrà essere che un giudice a decidere in merito).

Per quanto riguarda la prassi o consuetudine dei condomini di pagare di tasca propria, senza interessarne l’assemblea condominiale, i lavori di manutenzione e/o di ripitturazione delle ringhiere, questa consuetudine non può essere considerata come consuetudine del condominio perché non è mai stata avallata dall’assemblea del condominio.

Difatti è solo l’approvazione per facta concludentia (fatti concludenti), cioè la partecipazione reiterata con voto favorevole o la continua adesione o accettazione delle reiterate delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese in modo difforme dai criteri legali, che può dare origine, in condominio, ad una consuetudine (Cassazione, sentenza n. 3.245 del 2009).

Perciò solo se ci fosse stata, da parte dell’assemblea dei condomini, una reiterata approvazione di delibere (con adesione ed accettazione di esse da parte dei condomini) che ripartivano le spese per i lavori delle ringhiere secondo criteri diversi da quelli legali (ponendole ad esempio ad esclusivo carico dei singoli proprietari interessati), solo in quel caso si sarebbe potuta formare una prassi o consuetudine condominiale anche in deroga rispetto ai criteri di legge o di regolamento per ripartire le spese.

Se, al contrario, la decisione di pagare la spese di pitturazione o manutenzione delle ringhiere è stata adottata dai singoli condomini senza che l’assemblea ne sia stata mai interessata, allora non si può affermare che si sia formata una consuetudine condominiale.

Pertanto, se lei ritiene che le ringhiere non abbiano (nel caso del suo condominio) alcuna funzione decorativa, cromatica ed ornamentale (e che, perciò, esse siano di proprietà non condominiale, ma di proprietà esclusiva dei condomini proprietari degli immobili a cui i balconi afferiscono) può impugnare la delibera che ne ha ripartito le spese di manutenzione tra tutti i condomini, poiché essa sarebbe in quel caso nulla (nulle sono infatti le delibere che approvino e ripartiscano una spesa manutentiva che non abbia inerenza condominiale perché riguardante bene di proprietà esclusiva: così Corte di Cassazione, sentenza n. 16.953 del 2022).

Nel processo di impugnazione della delibera in questione, verrà certamente in discussione la questione della proprietà condominiale o meno delle ringhiere che il giudice dovrà risolvere secondo i principi fissati dalla legge e dalla Cassazione (sopra riportati).

Se l’accertamento di fatto compiuto dal giudice (sulla base anche delle prove portate dalle parti) dovesse concludersi escludendo la proprietà condominiale delle ringhiere, lei avrà vinto la causa.

Altrimenti il giudice rigetterà la sua impugnazione e confermerà la validità della delibera di ripartizione, tra tutti i condomini, delle spese di manutenzione e ripitturazione delle ringhiere.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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