Chi deve essere convocato in assemblea? Chi è il condomino apparente e come deve comportarsi nei suoi confronti l’amministratore?
Ci sono casi in cui un bene, pur appartenendo formalmente a una persona, è in realtà gestito completamente da qualcun altro, ad esempio dal conduttore o dal comodatario. Ciò accade anche con le unità immobiliari che si trovano negli edifici condominiali. Quando avviene ciò, si pone il problema di chi abbia il diritto di essere convocato per prendere parte all’adunanza. In assemblea di condominio partecipa solo il proprietario? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.
Assemblea: va convocato solo il proprietario?
Secondo la giurisprudenza [1], non importa se l’immobile è solo formalmente intestato a una persona (per esempio, alla moglie), ma poi ad occuparsene nella sostanza sia un’altra (per esempio, il marito).
La convocazione con l’avviso dell’assemblea di condominio deve essere sempre fatta nei confronti dell’effettivo proprietario. Di conseguenza, solo quest’ultimo ha diritto a partecipare e non altri soggetti se non muniti di espressa delega.
Nelle assemblee condominiali, dunque, devono essere convocati i veri condòmini che si identificano con i proprietari.
Assemblea: va convocato il condomino apparente?
Insomma, secondo la giurisprudenza non c’è, nell’ambito del diritto condominiale, la possibilità di appigliarsi al concetto di condomino apparente, ossia colui che appare essere tale sulla base dei comportamenti concludenti posti in essere nei confronti degli altri (amministratore incluso).
Infatti, non si può parlare di prevalenza dell’apparenza rispetto alla realtà a tutela dei diritti dei terzi di buona fede [2].
Ne consegue l’annullabilità delle adunanze dell’assemblea di condominio ritenute validamente costituite dall’amministratore e delle relative decisioni a seguito di convocazione del solo condomino apparente e non anche del vero proprietario della porzione dell’immobile facente parte del condominio.
Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condòmini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. Fanno eccezione, ovviamente, le ipotesi di legge in cui a dover partecipare in luogo dei proprietari sono gli inquilini e gli usufruttuari.
Del resto, alcuna giustificazione può attribuirsi nei confronti dell’amministratore di condominio che è tenuto ad accertare non la situazione di “apparenza” (ossia per come traspare all’esterno), ma l’effettiva realtà sui pubblici registri immobiliari.
Insomma, la tutela dell’apparenza non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia, con propria colpa, trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità.