Quali adempimenti occorre effettuare prima di instaurare l’azione giudiziaria; come si calcolano i termini per eseguirli validamente; quando la decadenza si interrompe.

Non sei d’accordo con una decisione recentemente adottata dall’assemblea del tuo condominio e vorresti ricorrere al giudice per farla annullare. Ma attenzione: non basta semplicemente depositare il ricorso, perché per l’impugnazione di una delibera condominiale serve la mediazione, che in questa materia è obbligatoria per legge da alcuni anni [1].

Molti non lo sanno (o non lo vogliono capire) e si “dimenticano” di instaurare il relativo procedimento presso un organismo di Adr (Alternative despute risolution) autorizzato ad operare dal Ministero della Giustizia, nonostante il procedimento sia facile da svolgere e abbia costi contenuti (che, per trasparenza, vengono comunicati in anticipo). Le conseguenze sono gravi: il ricorso sarà dichiarato inammissibile, e dunque non sarà deciso nel merito. Ma ci sono delle particolarità per il calcolo dei termini da rispettare in relazione ai vari adempimenti da svolgere, che ora ti spiegheremo. Quindi a volte anche una mediazione tardivamente instaurata può essere “salvata”, consentendo, in caso di esito negativo del tentativo espletato, di intraprendere l’azione giudiziaria.

Quanto tempo per impugnare una delibera?

Per prima cosa dobbiamo individuare la differenza tra delibera nulla e delibera annullabile, perché i tempi di impugnazione sono diversi.

Delibera nulla

La delibera condominiale e nulla quando manca di un elemento essenziale, ha un oggetto impossibile o illecito, travalica i limiti di competenza dell’assemblea o viola i diritti del proprietario esclusivo. Sono i casi più gravi (e, nella pratica, anche i più rari a verificarsi).

La delibera nulla è impugnabile senza limiti di tempo, quindi il vizio può essere fatto valere in qualsiasi momento.

Delibera annullabile

La delibera condominiale, è, invece, annullabile in tutti gli altri e più frequenti casi, in cui rientrano la maggior parte delle situazioni invalidanti che si riscontrano nella pratica: irregolarità nella costituzione dell’assemblea o nel procedimento di convocazione (ad esempio, per mancanza dell’avviso dato ai condomini almeno 5 giorni prima), errata esposizione dei punti all’ordine del giorno, decisioni adottate con una maggioranza inferiore a quella prevista).

La delibera annullabile può essere impugnata entro il termine tassativo di 30 giorni, che è previsto a pena di decadenza. Questo termine decorre, ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile:

• per i dissenzienti e gli astenuti dalla data della deliberazione adottata in assemblea (alla quale essi hanno partecipato, essendo presenti nel momento in cui la decisione è stata adottata);
• per gli assenti dalla data di comunicazione del verbale (che deve essere inviato a ciascuno, a cura dell’amministratore).

Anche per questi termini di impugnazione della delibera condominiale opera la consueta sospensione feriale, nel periodo dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno.

Mediazione non espletata: conseguenze

Se non viene espletata la mediazione obbligatoria prima di impugnare giudizialmente una delibera condominiale, l’impugnazione dovrà essere dichiarata inammissibile. Il punto saliente è che il tentativo obbligatorio di conciliazione va proposto entro lo stesso termine di decadenza previsto per impugnare la delibera, che, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, in caso di annullabilità è di soli 30 giorni.

Come si concilia questo ristretto termine con gli adempimenti necessari a promuovere la mediazione e instaurare la causa in giudizio? In primo luogo la decorrenza del termine decadenziale può essere interrotta – ma solo per una volta, quindi fino a ulteriori 30 giorni – proprio per effetto dell’avvio della procedura di mediazione. Questo lascia un po’ di tempo in più.

Rimane da vedere cosa succede se i termini non vengono rispettati e da un punto di vista pratico bisogna capire se l’interruzione scatta con la presentazione della domanda di mediazione all’Organismo scelto, oppure dalla successiva data in cui l’instaurazione della procedura di mediazione avviata da chi ne ha interesse (cioè da chi vuole impugnare la delibera) viene comunicata al condominio (che è la naturale controparte del giudizio, in caso di impugnazione di delibere proposta da uno o più condòmini).

Interruzione decadenza per avvio mediazione: da quando decorre?

La giurisprudenza di merito ha due orientamenti contrastanti:

• il primo ritiene che sia sufficiente depositare entro i termini la domanda presso un Organismo di mediazione, lasciando che poi sia esso ad occuparsi degli incombenti successivi, poiché «non possono derivare a carico della parte conseguenze negative in termini di decadenza o prescrizione che non risultano dipendenti dalla propria attività o lo sono soltanto in parte» [2];
• il secondo sostiene che sia necessario che entro i termini il condominio sia avvisato della procedura, e ciò avviene mediante la comunicazione di convocazione dinanzi all’Organismo di mediazione [3].

Una recente sentenza del tribunale di Pavia [4] ha aderito a questo secondo, e attualmente maggioritario, orientamento, rilevando che «risulta maggiormente coerente con il dettato normativo», ed anche più funzionale allo scopo di «incentivare la soluzione alternativa della controversia, assicurando, tuttavia, la tempestività dell’impugnazione dell’atto». In effetti se il condominio che ha adottato la delibera impugnata non viene informato di alcuna iniziativa da parte di chi ha intrapreso la mediazione prima di instaurare l’azione giudiziaria, e dunque rimane all’oscuro di tutto, non si comprende come possa essere in grado di partecipare agli incontri fissati dal mediatore; una diversa interpretazione frustrerebbe lo scopo della norma.

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi anche:

• Mediazione per impugnazione delibera condominiale;
• Impugnazione delibera condominiale e interruzione della decadenza;
• Decadenza impugnazione delibera condominio: ultime sentenze;
• Impugnazione delibera condominiale: ultime sentenze.

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