Pannelli solari sul lastrico solare o sul tetto delle villette a schiera: serve il consenso dell’amministratore e dell’assemblea?
Il condominio può essere di due tipi: verticale e orizzontale. Il primo si sviluppa “verso l’alto”, essendo costituito da palazzine le cui unità immobiliari sono l’una sull’altra; il secondo, invece, si estende in lunghezza ed è solitamente composto da tante abitazioni poste l’una di fianco all’altra. Le classiche villette a schiera, per intenderci. Tanto premesso, con il presente articolo ci occuperemo di una specifica questione: vedremo come funziona l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un condominio orizzontale.
In buona sostanza, vedremo cosa deve fare il proprietario di un’abitazione che si trova all’interno di un condominio di tipo orizzontale per eseguire lavori volti all’installazione di pannelli solari sul tetto o sul lastrico solare del proprio immobile. Approfondiamo l’argomento.
Condominio orizzontale: il tetto è parte comune?
Per il condominio orizzontale valgono le stesse regole previste per qualsiasi altra tipologia di condominio.
Ciascun proprietario è quindi tenuto a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni.
In particolare, in relazione al tetto, salvo titolo contrario, questo è parte comune, in quanto serve a coprire l’intero edificio.
Le cose cambiano nell’ipotesi di condominio orizzontale se ogni unità abitativa è separata dall’altra: in tal caso, il tetto è di proprietà privata, con la conseguenza che ogni singolo condomino dovrà sopportare le spese per la manutenzione e la riparazione [1].
Fotovoltaico tetto condominio orizzontale: come fare?
Premesso ciò, quanto al fotovoltaico, l’articolo 1122-bis del codice civile prevede che è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
È previsto poi che, qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, il singolo condomino deve avvertire l’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
Dunque, il proprietario deve avvisare l’amministratore dei lavori che intende eseguire solamente se questi comportano un’alterazione alle parti comuni del condominio; diversamente, nel caso di installazioni su parti di proprietà individuale dell’interessato, deve escludersi che per la mera installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto o sul lastrico solare in uso esclusivo del condomino convenuto sia necessaria un’autorizzazione condominiale.
Tuttavia, occorre comunque valutare l’impatto dell’installazione nel condominio; difatti, come precisato dalla giurisprudenza, la struttura di sostegno dei pannelli del fotovoltaico sul lastrico o sul tetto esclusivo non deve pregiudicare il decoro architettonico del condominio, anche qualora questo si sviluppi in orizzontale [2].
Se una tale violazione dove essere constata, il giudice potrebbe ordinare la rimozione dell’impianto.
In conclusione, al fine di evitare spiacevoli soprese, sarebbe opportuno valutare l’installazione con il condominio.
Resta inteso che l’assemblea non può vietare l’installazione di pannelli fotovoltaici al singolo condomino, ma può esclusivamente imporre particolari cautele [3], come meglio diremo nel prossimo paragrafo.
Pannelli solari condominio: cosa può fare l’assemblea?
Come ricordato, per installare pannelli solari sul lastrico solare o sul tetto delle villette a schiera non serve il consenso dell’amministratore né quello dell’assemblea.
Se però l’opera comporta una modifica delle parti comuni, allora occorre avvertire preventivamente l’amministratore affinché questi possa riferire in assemblea.
A questo punto, l’assemblea – con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio – può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
Inoltre l’assemblea, con la medesima maggioranza, può subordinare l’esecuzione dei lavori alla prestazione, da parte del condomino interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Insomma: l’assemblea non può impedire l’installazione di pannelli fotovoltaici nemmeno se ciò comporta una modifica delle parti comuni.
La legge precisa inoltre che, ai fini dell’installazione di detti impianti, l’assemblea può provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L’assemblea può stabilire che i pannelli non occupino tutta la superficie disponibile, affinché anche gli altri condòmini possano fare lo stesso in futuro.
Tutte queste precauzioni possono essere adottate dall’assemblea solo se l’installazione del fotovoltaico comporta modifiche alle parti comuni; in tutti gli altri casi, il singolo condomino può procedere in totale libertà.