Cos’è la destinazione d’uso di un immobile? Quali sono le deduzioni e le detrazioni fiscali per chi vive in una casa adibita a studio professionale?

La legge prevede una disciplina molto rigida e dettagliata a proposito degli immobili. Ad esempio, mentre tutte le altre tipologie di beni possono essere ceduti senza troppi problemi (anche una semplice stretta di mano o un cenno d’intesa potrebbero andare bene), gli immobili possono essere trasferiti solo mediante documento scritto il quale poi, per essere opponibile ai terzi, deve essere trascritto all’interno dei registri della conservatoria.

Le trasformazioni degli immobili sono poi consentite solamente in determinati casi, previa segnalazione al Comune oppure autorizzazione dello stesso. Anche l’uso che si può fare del bene è vincolato per legge, non essendo il proprietario libero di adibire lo stesso a ciò che più gli piace. È in questo preciso contesto che si pone il seguente quesito: cosa sono gli immobili ad uso promiscuo? Scopriamolo.

Cos’è la destinazione d’uso degli immobili?

La destinazione d’uso degli immobili è la funzione che gli viene attribuita nel momento in cui viene ad esistenza.

Detto in altri termini, la destinazione d’uso è una classificazione che viene utilizzata per indicare dettagliatamente la funzione e le attività che possono essere svolte in uno specifico immobile.

Nello stesso edificio possono esservi unità immobiliari con diverse destinazioni d’uso: si pensi al palazzo in cui sono presenti uffici, studi professionali, negozi commerciali, abitazioni e box per il ricovero delle auto.

Si può cambiare la destinazione d’uso degli immobili?

La destinazione d’uso degli immobili non è immutabile: modificazioni sono possibili, previo adeguamento dell’immobile e rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali.

La procedura deve essere curata da un tecnico professionista (geometra, ingegnere o architetto), il quale deve innanzitutto verificare che la modifica sia fattibile alla luce del piano regolatore generale.

Quest’ultimo è lo strumento urbanistico che disciplina l’attività edificatoria all’interno di un territorio comunale, nel quale potrebbero esservi divieti di cambio di destinazione d’uso in particolari zone del comune o a causa di motivazioni specifiche.

Se la modifica della destinazione d’uso è consentita, occorrerà inoltrare la richiesta al Comune e ottenere il relativo permesso.

Dopodiché, sarà possibile eseguire i lavori necessari a mutare concretamente la destinazione d’uso dell’immobile: infatti, la legge prevede caratteristiche diverse a seconda della funzione a cui è adibito l’immobile.

Successivamente, bisogna chiedere una variazione catastale: l’immobile subirà dunque un mutamento della rendita, della categoria catastale e, pertanto, delle conseguenti tasse da pagare.

Infine, bisognerà depositare in Comune il certificato di agibilità.

Si può modificare la destinazione d’uso delle parti condominiali?

La modifica della destinazione d’uso può riguardare non solo gli immobili di proprietà esclusiva ma anche le parti comuni del condominio. Si pensi alla trasformazione del giardino in parcheggio per le autovetture dei condòmini.

Secondo la legge [1], l’assemblea può deliberare la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

È invece sempre vietata la modificazione della destinazione d’uso che possa arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, oppure che ne alteri il decoro architettonico.

Anche il regolamento contrattuale può prevedere divieti tassativi, che possono essere superati solo con l’unanimità dei consensi.

Cosa sono gli immobili ad uso promiscuo?

Come suggerisce la denominazione, un immobile è a uso promiscuo quando viene utilizzato per due scopi differenti: come abitazione e studio professionale.

L’immobile a uso promiscuo ha quindi una “destinazione ibrida” anziché univoca. Vediamo quali sono le principali conseguenze di tale situazione.

Immobili a uso promiscuo: come funziona la deduzione delle spese?

La legge [2] stabilisce che, per gli immobili utilizzati promiscuamente, è deducibile una somma pari al 50% della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, un importo pari al 50% del canone.

In pratica, la deduzione varia a seconda che il professionista sia proprietario dell’immobile o oppure inquilino: nel primo caso, la deduzione è pari al 50% della rendita catastale dell’immobile, mentre nel secondo si potrà portare in deduzione il 50% dei canoni pagati.

Nessuna deduzione spetta se si dispone di un altro immobile, nello stesso Comune, ove svolgere esclusivamente l’attività professionale [3].

Immobili a uso promiscuo: come funzionano le detrazioni?

Un altro aspetto sicuramente importante inerente agli immobili ad uso promiscuo riguarda le agevolazioni fiscali in caso di interventi edilizi.

In linea di massima, la maggior parte dei bonus sono ridotti nel caso in cui siano eseguiti su unità immobiliari residenziali adibite a uso promiscuo.

Ad esempio, nell’ipotesi del Superbonus è possibile portare in detrazione, nel caso di immobili a uso promiscuo, solo il 50% della quota di spese.

Stessa situazione anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia: è infatti prevista anche per questa tipologia di interventi una detrazione del 50%.