Quello che spetta al proprietario di una casa che viene restituita danneggiata dal conduttore al termine del contratto di locazione.
Quando un proprietario affitta una casa, si aspetta che alla fine del contratto di locazione questa gli venga riconsegnata nelle condizioni iniziali. Tuttavia, non è raro che gli immobili vengano restituiti con danni causati dagli inquilini. Questa situazione solleva importanti questioni legali e pratiche. In caso di immobile danneggiato dall’inquilino, che risarcimento è dovuto? Come avremo modo di vedere, il locatore può pretendere un ristoro che va oltre le somme necessarie per procedere alle riparazioni; è importante, pertanto, che egli conosca quali sono esattamente i suoi diritti per farli valere. Questo articolo offre una guida dettagliata e pratica per i proprietari che si trovano a fronteggiare la difficile situazione di un immobile danneggiato al termine di un contratto di locazione.
Immobile in locazione: chi deve riparare i danni?
Il codice civile stabilisce, all’art. 1575 e seguenti, la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino riguardo alle riparazioni che si rendono necessarie finché perdura il contratto.
È importante sottolineare che è dovere del locatore fornire un immobile in condizioni adeguate a chi lo prende in affitto. Inoltre, il codice civile determina che le spese per la manutenzione ordinaria, ovvero quella di routine e a basso costo, ricadono sull’inquilino dell’appartamento. Tuttavia, spetta al proprietario occuparsi delle altre riparazioni, che includono sia quelle ordinarie di maggiore entità sia quelle straordinarie. L’inquilino, vivendo quotidianamente nell’appartamento, è spesso il primo a notare la necessità di lavori rilevanti o di manutenzioni che non rientrano nelle sue responsabilità, e ha quindi il dovere di informare il proprietario. Va notato, però, che ci sono danni causati da eventi fortuiti o dall’usura di oggetti o mobili vecchi, situazioni per le quali l’inquilino non può essere ritenuto responsabile.
Immobile in locazione: quali danni sono a carico dell’inquilino?
Come si è visto, l’inquilino deve provvedere a proprie spese alla piccola manutenzione dell’immobile. Conseguenza di ciò è che egli è responsabile anche per i danni derivanti da questi piccoli lavori. Un esempio classico è se, durante un intervento di routine, egli sporca una parete; in questo caso, spetta a lui occuparsi della pulizia o della ritinteggiatura.
Inoltre, il locatario deve anche farsi carico dei danni causati dalla mancanza di adeguata custodia o diligenza; in definitiva da un interesse insufficiente nell’assicurare la buona conservazione dell’immobile. Un esempio è la mancata o ritardata comunicazione al proprietario di una necessaria riparazione, là dove una segnalazione tempestiva avrebbe potuto prevenire ulteriori danni. Essendo l’inquilino colui che vive quotidianamente nell’appartamento, è il primo a notare la necessità di lavori. Qualora il suo comportamento negligente provochi un danno all’immobile, ne sarà completamente responsabile.
È importante ricordare che il codice civile (art. 1587) impone all’inquilino l’obbligo di prendere in consegna l’immobile e usarlo con la diligenza di un buon padre di famiglia. Questo significa mostrare cura e attenzione per la proprietà affidata.
Il locatario, inoltre, è responsabile non solo per i danni causati personalmente, ma anche per quelli provocati da familiari, conviventi o anche ospiti. Ad esempio, se un ospite cagiona un incendio, ne risponderà l’inquilino.
Infine, al termine del contratto di locazione, l’inquilino non può restituire l’appartamento in condizioni danneggiate. Con “danneggiato” si intende un deterioramento che va oltre la normale usura causata dall’abitare nell’immobile. In tale situazione, l’inquilino sarà tenuto a risarcire il proprietario.
Immobile in locazione: quali spese spettano al proprietario?
Per quanto riguarda le spese derivanti da manutenzioni straordinarie o ordinarie ma di elevato costo (diverse quindi dalla piccola manutenzione), esse ricadono sul proprietario. Questo include tutti gli interventi strutturali o particolarmente invasivi che si rendono necessari sull’immobile, come quelli relativi agli impianti, sia per prevenire danni sia per effettuare riparazioni.
Un altro aspetto da considerare riguarda i danni causati intenzionalmente o per negligenza dall’inquilino, che comportano la necessità di riparazioni straordinarie. In questi casi, le spese non possono essere attribuite al proprietario. Questo si allinea a quanto affermato in precedenza: se l’inquilino causa un danno, sia personalmente sia tramite ospiti, familiari o dipendenti, è sua responsabilità provvedere al risarcimento. Il proprietario, però, deve dimostrare che il danno è imputabile al locatario.
Immobile danneggiato: che risarcimento spetta al locatore?
- si tratta di danni che non erano presenti nell’immobile all’inizio della locazione;
- non si tratta di danni la cui riparazione spetta al locatore, essendo classificabile come manutenzione straordinaria (ad esempio un cedimento strutturale o la necessità di sostituire un impianto obsoleto);
- non si tratta di danni derivanti dalla normale usura dell’immobile, legata al suo utilizzo.