Il condomino ha diritto a far mettere a verbale le proprie dichiarazioni e contestazioni?
Durante l’annuale riunione indetta dall’amministratore, un condomino non si trova d’accordo su una questione ampiamente dibattuta e accolta dalla maggioranza. Vorrebbe perciò mettere a verbale le ragioni del proprio dissenso, non limitandosi a esprimere semplicemente un voto contrario. Ha diritto a farlo? Semmai il presidente dell’assemblea si rifiutasse, quali strumenti legali avrebbe? Il verbale deve contenere le dichiarazioni dei condomini? La risposta è affermativa, ma con determinati limiti imposti dal buon senso e dalla necessaria sinteticità degli atti.
In linea generale, il verbale deve contenere tutto ciò che avviene nel corso dell’assemblea: non può limitarsi quindi a riportare solo le informazioni essenziali in merito al voto (favorevole o contrario) dei condomini.
Tuttavia è facoltà del presidente, dinanzi alla richiesta di uno dei condomini, verbalizzare quanto da questi affermato, sintetizzare il contenuto dell’intervento. Non esiste quindi un diritto “incondizionato” alla trascrizione integrale delle dichiarazioni espresse dal singolo, almeno non se queste risultano pleonastiche e prolisse. La sintesi chiaramente non deve travisare il senso delle espressioni, né tralasciare alcun dettaglio che possa influenzare la comprensione o il significato stesso delle affermazioni.
Il presidente non è neanche tenuto ad allegare al verbale eventuali dichiarazioni scritte in precedenza dal condomino, dovendo semplicemente limitarsi a riportare quanto avvenuto nel corso della riunione. Il verbale è un documento infatti che si forma nel corso della riunione, non prima.
La posizione della giurisprudenza è sintetizzabile nella pronuncia della Cassazione n. 2893/1984: «A ciascun partecipante all’assemblea di un condominio di edificio deve riconoscersi il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante l’espressione conclusiva del voto – con assenso o dissenso sulla proposta contenuta nell’ordine del giorno – ma anche mediante l’intervento nella discussione, al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto. Peraltro, la lesione di tale diritto integra una causa di annullabilità della delibera».
La legge consente dunque a ogni condomino di chiedere che le proprie osservazioni siano incluse nel verbale dell’assemblea. Se il presidente dovesse negare questa possibilità, il condomino può ricorrere all’assistenza di un avvocato per valutare un’azione legale contro il condominio. In particolare, bisognerebbe impugnare la delibera assembleare qualora il mancato inserimento delle sue osservazioni nel verbale comprometta la trasparenza e la correttezza delle procedure assembleari. L’impugnazione però deve essere effettuata entro massimo 30 giorni dalla delibera stessa, a pena di decadenza. Spirato tale termine, il condomino non potrà più sollevare alcuna obiezione in merito alla veridicità del verbale.
Si tenga infine conto che il presidente dell’assemblea, al pari del segretario e dell’amministratore, non sono considerati “pubblici ufficiali”, sicché il verbale non ha alcun valore di piena prova (come lo hanno gli atti pubblici), ben potendo essere sconfessato con qualsiasi mezzo di prova.
La Cassazione, sul punto, ha precisato che il verbale di un’assemblea condominiale è considerato una scrittura privata. Pertanto, l’eventuale falso ideologico in esso non integra alcun reato. Il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura. «Per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso, a ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale» (Cass. sent. n. 15087/2022).