A chi spetta versare l’Imu se sulla casa c’è un usufrutto o il diritto di abitazione dell’ex coniuge o del coniuge superstite.

Se su un immobile grava un usufrutto o un diritto di abitazione (si pensi al coniuge superstite o al genitore collocatario dei figli) è naturale chiedersi se il nudo proprietario deve pagare l’Imu. Quali sono le imposte che gravano su quest’ultimo?

La legge dice che l’Imu grava su chi ha la proprietà della casa. Per cui, in caso di affitto, il pagamento spetta al locatore. Questi non potrà neanche godere dell’esenzione che invece presuppone la residenza e la dimora abituale nell’immobile.

In presenza però di un usufrutto o un diritto di abitazione come ci si deve comportare? In tali casi è la legge stessa a stabilire che l’Imu ricade sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione (quindi il coniuge superstite o l’ex coniuge cui il giudice, a seguito di separazione, ha assegnato la casa coniugale). A ben vedere però, questi ultimi potrebbero godere dell’esenzione e quindi non pagare nulla. Cerchiamo di comprendere bene come funziona questo meccanismo.

Chi ha la nuda proprietà deve pagare l’Imu?

Chi ha la nuda proprietà non deve mai pagare l’Imu.

L’Imu quindi grava:

• sul titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione (compreso quello spettante al coniuge superstite sulla casa familiare e quello del socio della cooperativa edilizia a proprietà divisa sull’alloggio assegnatogli), superficie o enfiteusi, dal momento dell’acquisto del diritto;
• sul genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli.

Come funziona l’esenzione IMU sulla prima casa

Tuttavia tali soggetti – ossia titolare dell’usufrutto, del diritto di uso o di abitazione – possono godere dell’esenzione dal pagamento IMU se, all’interno dell’abitazione in questione, hanno fissato contemporaneamente:

• la residenza;
• la dimora abituazione.

La residenza è un dato formale che si ottiene con una dichiarazione all’ufficio anagrafe del Comune.

La dimora abituazione è invece un dato sostanziale che si realizza nel momento in cui una persona vive abitualmente (ossia per gran parte dell’anno) nell’abitazione in questione. Per tale requisito non esiste un registro, sicché la sua sussistenza viene verifica a seguito di accesso della polizia municipale o con il controllo dei consumi registrati dalle bollette relative alle utenze domestiche.

Dunque, se l’usufruttuario, il coniuge superstite o il genitore collocatario dei figli hanno la residenza e vivono effettivamente nell’immobile a loro assegnato, anch’essi non dovranno pagare l’Imu. Con la conseguenza che, per quella determinata abitazione, l’Imu non è dovuto da nessuno.

Viceversa, se non sussiste anche uno solo di tali requisiti, l’Imu è a carico dell’usufruttuario o del titolare del diritto di abitazione. In tali casi, semmai il nudo proprietario dovesse pagare l’Imu al posto del soggetto titolare del diritto di abitazione, quest’ultimo sarebbe liberato dalla pretesa tributaria dell’Amministrazione comunale. È il principio enunciato dalla giurisprudenza (Cass. sent. n. 33112/2018, CGT Sicilia di secondo grado sent. n. 4939/12/ 2023). Infatti, la titolarità del diritto di abitazione sull’intero fabbricato si pone, ai fini della soggettività passiva d’imposta, in via alternativa alla comproprietà pro quota dell’intero immobile medesimo da parte del contribuente.

Risultato: il tributo corrisposto da uno dei soggetti passivi del tributo non può consentire all’ufficio di pretenderlo nuovamente nei confronti del titolare del diritto di abitazione.

Cosa sapere sul diritto di abitazione

L’articolo 540 del codice civile stabilisce che, alla morte del proprietario dell’immobile, il diritto di abitazionevada in automatico al suo coniuge superstite. Ciò implica il diritto di abitare in quella che prima era la casa coniugale – ossia l’immobile che, in concreto, era adibito a residenza familiare – e di utilizzare tutta la relativa mobilia.

Gli altri eventuali eredi, cui la casa va in successione per quote, potranno quindi godere solo della nuda proprietà sull’immobile e ne entreranno nel possesso solo alla scadenza del diritto di abitazione (che coinciderà con la morte del titolare del diritto di abitazione o nel caso di suo trasferimento).

Il diritto di abitazione al coniuge superstite spetta ovviamente anche se la casa era in comproprietà tra questi e il coniuge defunto. Invece, il diritto di abitazione non spetta se la proprietà apparteneva al coniuge defunto e a un altro soggetto, diverso dal coniuge superstite (Cass. sent. n. 15000/2021). Si pensi a un immobile cointestato al padre e al figlio: la moglie superstite del primo non avrà il diritto di abitazione.

Sempre la Cassazione ha chiarito che il diritto di abitazione non può riguardare due o più residenze alternative, ovvero due o più immobili di cui i coniugi avessero al disponibilità e che usassero in via temporanea, essendo la nozione di casa adibita a residenza familiare correlata al solo alloggio che costituisce il centro di aggregazione degli affetti, degli interessi e delle consuetudini della famiglia (Cass. sent. n. 7128/2023).