Una guida sulle recenti normative relative all’istituzione del fondo cassa in condominio e le implicazioni legali.

Cosa si fa di solito in condominio quando non ci sono soldi a sufficienza per far fronte alle spese? Se non si ha un fondo cassa per le emergenze, i condomini mettono mano ai rispettivi portafogli per erogare anticipi sulle successive mensilità o dei veri e propri versamenti “a fondo perduto”. Il problema è molto più complesso quando i buchi di bilancio sono determinati dalla morosità di uno o più condomini; in tali casi, infatti, far pagare di nuovo chi ha già adempiuto ai propri obblighi significa, oltre che creare un ingiusto precedente, alterare il criterio di ripartizione delle spese: criterio che deve essere sempre basato sui millesimi (salvo vi sia l’unanimità). Qui si inserisce la questione del fondo cassa in condominio e della relativa maggioranza che l’assemblea deve raggiungere per poter deliberarne l’istituzione.

Più volte la Cassazione ha fornito degli importantissimi chiarimenti in merito. Si parla, in questi casi, di fondo morosi per individuarne subito la finalità: creare cioè un serbatoio da cui attingere nel momento in cui, a causa dei crediti condominiali non riscossi, si pongono esigenze di liquidità. Molto spesso il problema è solo temporaneo: tamponare finché non vengono riscosse le somme dovute dai debitori. Ma i tempi della giustizia sono, come noto, lunghi e, a volte, i pignoramenti sono aleatori e inefficaci.

Cerchiamo quindi di comprendere come e quando il condominio può deliberare il fondo cassa alla luce di quelle che sono le attuali disposizioni normative.

Cos’è il fondo cassa in condominio?

Il fondo cassa è una riserva finanziaria costituita per far fronte a spese impreviste o future del condominio. Tradizionalmente, la sua istituzione è stata utilizzata per garantire una gestione fluida delle finanze condominiali, consentendo di coprire eventuali morosità o esigenze straordinarie.

Qual è la maggioranza per il fondo cassa in condominio?

La riforma del condominio varata nel 2012 ha introdotto una modifica significativa: per istituire un fondo cassa finalizzato a sopperire alle morosità o a risolvere problemi di liquidità, è ora necessaria l’unanimità dei condomini.

La sentenza 13857/16 del Tribunale di Roma, richiamando numerosi precedenti della Cassazione, ha stabilito che ogni decisione assunta senza il consenso unanime è inefficace. La legge infatti mira a garantire il rispetto del principio di divisione delle spese condominiali per millesimi come sancito dall’articolo 1123 del codice civile. Far pagare chi ha già pagato significa alterare tale principio: imponendo, da un lato, ai condomini virtuosi una spesa superiore rispetto ai propri millesimi e, dall’altro lato, consentendo ai morosi di partecipare in misura inferiore al valore della propria abitazione.

Perché è importante l’unanimità?

Senonché è proprio l’articolo 1123 del codice civile a stabilire che il criterio di ripartizione millesimale delle spese condominiali può essere derogato da un «patto contrario», con ciò intendendosi un accordo stretto da tutti i condomini. Ecco perché per istituire il fondo morosi è necessaria l’unanimità.

L’unanimità del resto garantisce che tutti i condomini siano d’accordo sulle misure finanziarie importanti, prevenendo disaccordi e contestazioni future. In particolare, la decisione unanime è necessaria solo quando il fondo mira a coprire i buchi di bilancio determinati dai morosi e non anche quando è funzionale alla gestione delle spese eccezionali e imprevedibili.

Quando il fondo morosi può essere istituito a maggioranza?

Al rigore della regola appena descritta la Cassazione ha posto un argine stabilendo che il fondo morosi può essere istituito anche a semplice maggioranza quando si tratta di impedire la sospensione di servizi condominiali essenziali come, ad esempio, il riscaldamento, l’acqua, la luce, l’ascensore. In tali casi è richiesto un doppio quorum:

• 50%+1 dei presenti in assemblea
• che rappresentino almeno 500 millesimi

Come deve agire l’amministratore?

L’amministratore che si accorga che in cassa non ci sono soldi a sufficienza per pagare i creditori dovrà convocare con urgenza l’assemblea condominiale ponendo all’ordine del giorno l’istituzione del fondo morosi.

Nello stesso tempo ha l’obbligo di agire contro i morosi non più tardi di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, conferendo mandato a un avvocato di propria fiducia affinché depositi in tribunale la richiesta un decreto ingiuntivo.

L’amministratore potrà anche sospendere l’erogazione dell’acqua e del gas nei confronti dei morosi, chiudendo le tubature che portano i servizi all’appartamento in questione. Alcuni amministratori, per evitare future contestazioni da parte del debitore, prima di attuare una misura così drastica sono soliti presentare un ricorso in via d’urgenza al Tribunale per farsi autorizzare in tal senso.

L’istituzione del fondo morosi da parte dell’assemblea necessiterà, come detto:

• l’unanimità, se non c’è il rischio di un pignoramento o della sospensione di servizi essenziali;
• la maggioranza (maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi) se invece sussiste l’urgenza di procedere al pagamento dei fornitori.