L’amministratore è tenuto a mostrare ai proprietari dele singole unità abitative i giustificativi relativi alle uscite. Cosa rischia se non lo fa?

L’amministratore del condominio è l’organo esecutivo previsto dalla legge che viene scelto dall’assemblea, alla quale deve rispondere, e che deve operare considerando le delibere prese dai proprietari e quanto disposto nel regolamento. Deve anche rispettare il diritto dei condòmini di visionare i documenti di spesa: questo è uno dei suoi compiti previsti dal Codice civile.

La sua nomina spetta all’assemblea, che deve essere appositamente convocata a tale scopo dall’amministratore uscente e che deve incaricare la nuova figura con il voto di almeno la metà dei millesimi di proprietà. L’amministratore regolarmente eletto rappresenta tutti i condomini, anche i dissenzienti, gli astenuti e gli assenti.

Che succede, però, se nonostante venga richiesto da qualche condomino l’amministratore non fornisce i documenti che riguardano le spese sostenute da tutti? Vediamo.

Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio?

Come accennato, il diritto dei condòmini di visionare i documenti di spesa è previsto dalla legge. Il Codice civile, infatti [1], include tra i compiti dell’amministratore di condominio il dovere di fornire al condomino che ne faccia richiesta la documentazione relativa allo stato di pagamento degli oneri condominiali.

In linea generale, l’amministratore è tenuto a gestire i beni e le parti comuni del condominio, con obbligo di riscuotere i fondi necessari dopo aver distribuito le spese di rendicontazione annuale. Egli, nello specifico, ha una serie di compiti da svolgere secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Nello specifico:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini, e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura esercizio;
• curare la contabilità condominiale e redigere il registro di contabilità;
• far rispettare il regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune;
• riscuotere dai condòmini i contributi da loro dovuti per le spese condominiali, e pagare le somme occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• agire per ottenere la riscossione forzosa delle somme dovute ed occorrenti per la gestione del condominio, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• convocare l’assemblea ordinaria annualmente e la straordinaria se necessario o su richiesta dei condomini;
• curare la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e di nomina e revoca dell’amministratore;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• ordinare lavori di manutenzione straordinari solo se hanno carattere di urgenza;
• eseguire gli adempimenti fiscali, tra i quali i versamenti in favore dell’erario sia degli importi dovuti quale sostituto d’imposta (per le ritenute e trattenute di legge in favore dei prestatori di lavoro e d’opera) che per contributi e oneri previdenziali e assicurativi;
• se l’assemblea ne fa richiesta, attivare un sito Internet del condominio;
• diffidare l’esecutore delle modifiche per tutelare le destinazioni d’uso delle parti condominiali messe in pericolo da singoli condomini;
• su richiesta di ciascun condòmino, entro 30 giorni, convocare l’assemblea per decidere le innovazioni di particolare interesse sociale, quali sicurezza e salubrità, barriere architettoniche, energie rinnovabili, parcheggi, tv o altri flussi informativi;
• osservare la normativa sulla privacy;
• agire in difesa dei diritti relativi alle parti comuni dell’edificio contro molestie, spogli o minacce, provenienti da terzi o anche da singoli condomini.

Che succede se non vengono mostrati i documenti di spesa?

Abbiamo visto che in questo lungo elenco di compiti in capo all’amministratore di condominio c’è anche quello di fornire a chi ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

È proprio il Codice civile a stabilire il diritto dei condòmini di visionare i documenti di spesa che giustificano le uscite. Possono anche farsene, a loro spese, una copia da conservare.

Tale diritto riguarda le spese condominiali e, comunque, quelle relative alle parti comuni dell’edificio.

Nel caso in cui l’amministratore non mostri la documentazione richiesta, il condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria per richiedere un decreto ingiuntivo. Ad ogni modo, è sempre consigliabile non agire da soli e consultarsi con l’assemblea affinché venga approvata una delibera in merito.

L’amministratore deve consegnare i documenti al termine dell’incarico?

Chi ha svolto il ruolo di amministratore del condominio ed arriva al termine del suo incarico è obbligato a consegnare tutti i documenti relativi al condominio oltre alla cassa. In caso contrario rischia una denuncia (e la relativa condanna) per appropriazione indebita [2].

L’amministratore uscente, infatti, deve consegnare a quello nuovo o a chi gli viene indicato tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini, come ad esempio i registri condominiali e i documenti che riguardano la contabilità. Non è sufficiente la mera messa a disposizione, cioè non basta dire «si trovano nel secondo cassetto a sinistra».

Anzi: tanto per evitare spiacevoli disguidi, è cosa buona e giusta che il passaggio sia registrato da un atto scritto in cui riportare tutti i documenti o i gruppi di documenti che vengono di fatto scambiati tra i due amministratori. Il verbale sottoscritto da entrambi permette di accertare eventuali loro responsabilità future.