Il rogito di compravendita dell’immobile condominiale può riservare al costruttore del palazzo il diritto di scegliere e nominare il futuro amministratore?
È possibile per un costruttore riservarsi il diritto di scegliere l’amministratore di un condominio di nuova costruzione? Quali implicazioni giuridiche possono derivare da una tale decisione? Questo articolo mira a rispondere a tali domande esplorando una recente sentenza del Tribunale di Roma (8590/2023), che ha affrontato tali questioni. In tribunale capitolino non fa altro che ripetere un orientamento ormai stabile in giurisprudenza sicché può anche dirsi che si sia ormai consolidato.
Il costruttore può nominare l’amministratore di condominio?
No, il costruttore non può nominare l’amministratore di condominio. Anche se è frequente che in edifici di nuova costruzione il costruttore si riservi questa scelta negli atti di vendita, la giurisprudenza ha stabilito la nullità di una clausola di questo tipo contenuta nell’atto di compravendita.
Perché l’amministratore non può scegliere l’amministratore?
La ragione di tale interpretazione è abbastanza intuibile e sta nel fatto che, per legge, chi ha il diritto di nominare l’amministratore di condominio è solo l’assemblea dei condomini. Solo in casi eccezionali di inerzia dell’assemblea, la nomina può essere affidata all’Autorità giudiziaria ossia al tribunale.
Quali sono gli altri precedenti?
Secondo il tribunale di Modena (sent. n. 493/2012) « La nomina dell’amministratore condominiale è un diritto inderogabilmente riservato all’assemblea (art. 1129 e 1138 comma ultimo c.c.), sicché l’eventuale disposizione contrattuale (nella specie, prevista nei contratti preliminari di vendita) che riservi tale prima nomina al costruttore/venditore è nulla e quindi priva di efficacia nei confronti dei condomini».
Anche la Cassazione si è espressa sul tema della scelta dell’amministratore ribadendo che si tratta di un diritto inderogabile dell’assemblea che non può esserle sottratto neanche da un regolamento contrattuale (ossia approvato all’unanimità). Dice infatti la Suprema Corte (ent. n. 13011(2013): «La nomina e la revoca dell’amministratore condominiale spettano, inderogabilmente, all’assemblea. Pertanto, la clausola del regolamento condominiale – quand’anche approvata nei termini e modi indicati dalla legge – che riserva ad uno o più soggetti, per un tempo indeterminato, la nomina dell’amministratore è viziata da nullità».
Il costruttore può esonerarsi dal pagare le spese condominiali?
Un’altra clausola che normalmente è presente negli atti di compravendita preconfezionati dal costruttore è quella con cui il costruttore stesso si esonera dal pagamento delle spese condominiali relative agli appartamenti invenduti. Tale clausola, a detta della giurisprudenza, è nulla perché vessatoria e quindi contraria al codice del consumo. Neanche una apposita accettazione e sottoscrizione potrebbe sanare tale illegittimità.
Qual è il compenso dovuto all’amministratore?
L’amministratore, prima di accettare l’incarico, deve specificare all’assemblea l’importo del suo compenso per l’attività da svolgere, in conformità con l’articolo 1129 del Codice civile. Pertanto, una clausola che consente al costruttore di scegliere l’amministratore potrebbe essere dichiarata nulla, soprattutto se il compenso dell’amministratore non è stato determinato in modo appropriato.
In sintesi è possibile rifiutarsi di pagare la parcella all’amministratore scelto dal costruttore, sia perché la nomina è fatta da un soggetto non competente, sia perché questi non ha comunicato all’assemblea le proprie spettanze economiche.